厦门地铁4号线专题之：灌口站、集美软件园站房地产价值解读

??厦门地铁4号线规划为岛外环湾快线，自西向东依次串联海沧、集美、同安、翔安岛外四区，是唯一覆盖厦门岛外四区全域的地铁线路。该线路全长约71.23km，共设站18座，设计运行时速120公里，是目前厦门地铁系统中 “跑得最快”的线路。

??地铁4号线起于海沧嵩屿码头、沿着海沧CBD南部居住区及大观岩南侧边缘，途经临港新城、马銮湾新城、灌口镇、后溪镇、北站片区、同安新城、翔安南部新城和空港新城，终于翔安机场站，将岛外各大组团与厦门北站、翔安新机场两大陆运、空港交通枢纽衔接起来。本专题将以地铁4号线各站点为研究对象，结合站点所在区域的交通、商业、教育、休闲娱乐等各方面公共配套条件，进行房地产市场价值研判。本文对4号线途径的灌口站、集美软件园站房地产价值进行分析解读。

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灌口站一站点位置及所在片区分析本站是地铁4号线从海沧区跨越到集美区的第一站，位于安仁大道和学府路交叉口东侧，隶属于集美区灌口镇。站点北侧为居住区、李林工业区，站点南侧、西侧为机械工业集中区，东侧为村落、软件园西片区部分地块。站点位于近来颇具热度的灌口东部新城内，该区域整体城市风貌、居住环境正在被不断刷新，随着品牌开发商的进驻，高品质的居住区拔地而起，在灌口风景湖、龙湖新壹城、三李城万达等人居配套的加持下，人气商气日渐上扬，未来有望迎来良好的发展前景。

灌口站区位示意图（仅供参考）

??二交通及周边人居环境分析

??（一）交通条件

??站点位于灌口东部新城内，周边汇集灌口大道、安仁大道、学府路、灌口北大道、灌口中路等交通干道，纵横成网、四通八达，可实现整个灌口镇内外的快速通达，将其与厦门北站、软件园三期、集美新城核心区、文教园区等串联成群，经由安仁大道-杏前路-杏林大桥驱车畅行至岛内最快仅需15分钟左右，进一步纳入大厦门的交通网络体系中。

??公共交通方面，站点周边500米范围内分布有灌口中学站、灌口邮局站、厦门医学院站等多个公交站点，途径994、925、657、680等近十条公交线路，便捷通达灌南片区、北站片区、杏林片区、同集路片区、东孚镇、角美镇（漳州）等地。

??（二）人居环境

灌口站周边配套示意图（仅供参考）

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??1、教育配套

??站点位于灌口镇区，教育资源相对集中，周边分布有厦门一中集美分校（灌口中学）、厦门实验小学集美分校、灌口中心小学、新亭小学、安仁小学、灌口中心幼儿园、新亭幼儿园等基础教育资源，以及高等院校——厦门医学院。其中，厦门一中集美分校是一所九年一贯制区属公办中学，该校现占地面积140多亩，有94个教学班。2006年由灌口中学转型升级为厦门一中集美分校，2005年晋升为省一级达标高中，教学成绩显著，中、高考成绩名列区属学校前列，先后荣获“全国校园足球特色学校”“福建省科技教育基地校”“厦门市首批智慧校园试点学校”和“厦门市首批普通高中教育国际化试点学校”等荣誉称号。

厦门一中集美分校（灌口中学）

??2、商业配套

??目前，灌口片区商业氛围相对较弱，商业配套主要依靠部分集中式街区商铺（凤泉广场、夏商农产品市场等）、成熟的居住区底商，目前仅有一家相对成规模的综合性商场——乐海百货，商场内内聚集了乐海超市、休闲餐饮、时尚鞋服、KTV、眼镜城等商铺，总体业态比较平价，受到周边居民的欢迎。此外，总建3.3万平方米的购物中心——龙湖新壹街购物中心已开业，目前已引入了麦当劳（已于2019年6月营业），面积约470平方米，还将引进大型生鲜超市及旗舰级KTV、影院等业态，满足周边人口所需。

??总建面积8.2万平方米三李城万达广场（位于集美区灌口镇金龙东路和鱼孚路交叉口南侧）目前已动工，将规划为“社区配套商业MALL”，打造成集超市、儿童游乐及教育、餐饮、影院等为一体的商业综合体，届时将弥补灌口中高端商业的空白，成为灌口片区重要的商业配套，补齐灌口镇商业短板，直接辐射灌口、后溪、软三板块。此外，距站点南侧2.5公里处为杏北万达广场，商场总建筑面积约6万平方米，是站点周边除了新壹街、三李城万达之外，购物最便捷的商业综合体，目前项目已经建成，预计将于2020年开业。

灌口乐海百货

灌口三李城万达效果图（仅供参考）

灌口龙湖新壹街效果图（仅供参考）

??3、医疗配套

??距站点最近的医疗配套为南侧500米处的灌口镇中心卫生院，该院2019年12月开启提升改造工程，预计于2020年内完成，完工后医疗床位将由50张增加至120张，医疗水平初步达到二级综合医院水平。此外，站点南侧约4公里处分布有四川大学华西厦门医院、集美区妇幼保健院、锦园中医院等医疗机构。其中，四川大学华西厦门医院总用地面积约10.5公顷，将规划床位800张，未来将引进不少于5个四川大学附属医院国家临床重点专科，打造区域性医疗高地和疑难重症诊疗中心，建成国内一流的集医疗、教学和科研为一体的三级甲等综合性医院。在国内医学领域，素有“北协和、南湘雅、东齐鲁、西华西”的名号，华西医院未来将吸引一批国内领先的学科、国内顶尖的医疗团队和专家将进驻厦门，为闽西南地区群众就近提供高质量、高水平的医疗服务。

灌口医院提升效果图（仅供参考）

??4、康体休闲配套

??站点西侧为集美区第二大公园——灌口风景湖公园，规划总面积39公顷，其中水域面积14公顷、陆域面积25公顷，内设风景湖广场、清风园、厦门图书馆（灌口分馆），以及利用古驿道存留的“塔仔塘桥”等文物古迹，是一座由桥、亭、书院、戏台、文化墙等组成的驿道文化主题公园。据悉该公园种植各类乔木3000多棵、各类灌木9000多棵，已成为灌口片区重要的生态绿地和景观区，人们可以在园内欣赏湖水荡漾、鲜花盛开、白鹭戏水的怡人风景。

灌口风景湖公园

??站点西北侧约4公里处有3A级双龙潭生态运动景区。景区依山傍水，山翠水绿，烟笼霞蔚，风光秀丽，是一处绝佳的以山地有氧运动为主题，融生态度假与休闲游乐为一体的综合型风景旅游区，曾入选“最喜爱的厦门十佳旅游景区”“最喜爱的厦门十佳农家乐”之一。该景区涵盖自然景观区、生态运动区和休憩游乐区三大部分，设置有全国十大、华东最大的山坡绿地滑草场，游玩者可尽享滑车滑草、滑鞋滑草、悠波球滑草等三种专业滑草运动项目，以及岩壁攀登、空中滑索、管式滑道、标靶射箭、场地马术、越野赛车等运动场所。此外还有亲水休闲雅屋、水上游憩木栈道、湖畔钓鱼台、森林人家度假别墅、驴友户外露营区、儿童游乐园、都市农夫体验区、风土民俗文化园、绿色生态餐厅、野趣烧烤区、观景茗茶吧、露天咖啡屋等游客休憩服务场所可供游玩。

??三、房地产市场分析

??灌口是目前集美新城人口基数最大的区域，人居氛围相对成熟。十年前，龙湖、联发、招商等大牌房企入驻，龙湖嘉屿城、联发欣悦湾、招商莱顿小镇等高层住宅小区拔地而起，使得灌口片区的人居品质逐渐提升。目前，灌口镇的人居板块主要位于风景湖的西（北）、东（南）两岸，其中（东）南岸居住区的项目较少，仅有庄园新城、乐凯家园以及招商莱顿小镇三个项目，建成较早。

??目前灌口片区的新楼盘主要分布在风景湖（东）北岸的灌口东部新城内，包括龙湖首开景粼原著、阳光城文澜府、融侨观澜、富力院士廷、禹洲璟阅城共5个新楼盘，产品线较为丰富，有高层住宅、别墅、商铺等。其中，一手住宅产品以精装紧凑户型的住宅产品为主，得房率普遍较高。据了解，融侨观澜的得房率可达85%，富力院士廷也将推出“几乎零公摊”户型。另外，个别项目景观、商业优势明显，比如融侨观澜与涌泉公园相连、龙湖首开景粼原著临风景湖而建、阳光城文澜府与风景湖隔街相望、富力院士廷与龙湖新壹城与三李城万达广场仅百米之遥。

龙湖首开景粼原著

??片区内五大在售新盘的住宅均价已全线冲破30000元/平方米。其中，龙湖首开景粼原著、融侨观澜与禹州璟阅城在售均价稍高，约35000-36000元/平方米，富力院士廷与阳光城文澜府售价约32000元/平方米。拥有湖景优势的景粼原著别墅售价约560-840万元/套。除了住宅项目外，龙湖集团打造的商办产品龙湖新壹城也在售，在售产品主要为建面约44-54平方米商办产品，单价约10000-13000元/平方米。

??片区内的二手房房源约占片区全部楼盘数量的40%左右，包括联发欣悦湾、招商莱顿小镇、龙湖嘉屿城、双桥明珠、凤泉广场等楼盘。联发、龙湖、招商等知名的品牌开发企业开发的楼盘均价较高，在27000-28000元/平，但安仁里小区、凤泉广场等年限为15-20年的楼盘均价更是低至20000元/平方米以下。

灌口站、集美软件园站房地产价

??集美软件园站

??一站点位置及所在片区分析

??本站点地处集美新城软件园三期片区，位于诚毅北大街与集美北大道交叉口北侧。集美新作为厦门跨岛发展的桥头堡和排头兵，在经过了10年的建设发展后，如今已顺利完成“一年全面启动，三年初具规模，五年基本建成”的既定目标，初步建成集商务营运、信息服务、文化创意、教育科研、交通枢纽、生态旅游和生活居住于一体的“产城融合发展”之城，成为厦门跨岛发展的新城建设样板。

集美软件园站

??二交通及周边人居环境分析

??（一）交通条件

??站点周边路网正在不断完善建设中，目前已形成了纵横交错、四通八达的路网——海翔大道、集美北大道两条城市主干道呈东西横贯之势，将集美新城与同安、灌口、杏林、马銮湾、角美、龙海等地区串联，实现跨区域快速切换；诚毅北大道、浦公山路、浦公山西路、浦公山南路、凤岐路、锦亭北路、诚毅大街、诚毅北路支干道路使整个软件园片区的交通脉络清晰顺畅。此外，本站是地铁1号线与地铁4号线的交汇站点，经过换乘，可快速接驳厦门北站片区、杏林片区与厦门本岛。

??（二）人居环境

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集美软件园站周边配套示意图（仅供参考）

??1、商业配套

??目前，站点周边商业配套正随着入驻企业、产业人口的不断导入而日渐丰富，以园区配套街区底商为主。目前已有多所餐厅、便利超市、咖啡厅、奶茶店、休闲餐饮、美体健身、影院等配套商业入驻园区，但还缺乏大型集中式商业。

??站点南侧的集美新城核心区内规划建设有多座大型集中式商业中心，其中，宝象红星美凯龙已建成开业，商场内设有海尔、科勒、索菲亚等知名家居品牌门店，以及麦当劳、必胜客等诸多休闲餐饮业态，提供了一定体量的商业服务。此外，中粮大悦城综合体（前期策划）、中交和美新城A5综合体（在建）、大明广场（在建）均在前期规划或建设中。

集美宝象红星美凯龙

??2019年8月，住宅集团与大悦城控股集团签署战略合作协议，中粮大悦城综合体项目落地进一步加速，据悉，该综合体有望落户于新城核心区文化公建群内的诚毅书城内（宝象红星美凯龙旁）。该项目集商业、办公、居住、城市配套于一身，商业功能包含大悦城购物中心、祥云小镇及创意街区，将打造成为站点附近又一重量级商业地标。另外，集五星级酒店、写字楼、时尚购物中心等功能为一体的中交和美新城综合体与大明广场综合体都在逐步建设中，将为软三片区的商业注入新鲜血液。

??2、教育配套

??站点周边的教育配套围绕南部的居住区分布，位于站点南侧的亭北学校，涵盖亭北幼儿园、亭北小学、亭北中学（完全中学）三所学校，是目前服务软件园三期片区距离最近、建设规模最大的教育配套，其中亭北中学已确认为厦门外国语学校集美校区，目前已动工建设，预计2020年秋季开始对外招生。此外，未来新城内还将建设体有西亭幼儿园、中国科学院幼儿园厦门集美诚毅实验园（诚毅幼儿园）、湖内幼儿园（已批待建）等优质的公办初级幼儿园，从幼儿园到高中的全学龄教育体系已初显轮廓。

??3、医疗配套

??站点所在的集美新城已形成覆盖从初级到高级的医疗卫生服务体系，集美区妇幼保健院、区卫生所等医疗机构可满足初级就医需求；高级别的医疗机构目前主要是厦门市第二医院（三甲医院），与站点距离约6公里。

??位于沈海高速公路与杏锦路交叉口西南侧的西川大学华西厦门医院目前正在建设阶段，该院总用地面积约10.5公顷，将规划床位800张，未来引进不少于5个四川大学附属医院国家临床重点专科，打造区域性医疗高地和疑难重症诊疗中心，建成国内一流的集医疗、教学和科研为一体的三级甲等综合性医院。

四川大学华西厦门医院研究院效果图

??4、康体休闲配套

??站点周边的康体休闲配套主要分布在园区内部及站点南侧的新城片区核心区内。由厦门信息集团打造的软件园体育中心，是软件园三期、集美新城的重要康体配套项目。体育中心位于软件园三期金海豚广场旁，总建筑面积1.76万平方米，内部设施包括室内篮球场、羽毛球场、 乒乓球场、室外网球场、恒温泳池、瑜伽室、健身房等，可开展游泳、篮球、羽毛球、瑜伽、乒乓球、网球等多项体育活动，可容纳1200人同时使用，将满足园区员工及周边居民多样化的健身休闲需求。目前体育中心的主体结构已经完工，预计2020年下半年建成投用。

??此外，站点还可共享南侧新城核心区内的各项休闲配套，如园博苑、市民公园、市民广场、厦门图书馆集美新城分馆、诚毅科技探索中心、嘉庚艺术中心、集美湖沿岸木栈道等。近期，位于集美市民公园内的观光打卡圣地、全省第一高、全国第二高的仿古宝塔——集美塔进入试运营阶段。集美塔总建筑高度79.5米，塔高7层，基座2层，塔内设集美人文馆、非遗展馆，以及游客服务集散大厅、休闲服务区、咖啡茶座、登高观光区等区域，将打造成为集美新城的人文地标。

软件园体育中心

市民广场

??三、房地产市场分析

??1、土地市场

??2017-2019年间，站点所在片区共出让有2017JP03、2018JP01、2019JP01共三宗商住用地，其中，2017JP03、2018JP01均由建发竞得，楼面地价分别为30748元/平方米、27977元/平方米，两块地均将建设建发央著项目。2019年中海地产以总价38.6亿拿下集美新城的2019JP01地块，楼面价30997元/平方米，后该地块案名定为中海杏林鹭湾。

??从成交情况来看，由于片区距集美新城核心区尚有一段距离，且软件园三期目前还处于起步阶段，区域价值尚在孕育期，因此三地块成交价格不算太高。但出手拿地的是实力雄厚的央企与地方国企，并且地块以相对可观的溢价率成交（25-35%左右），说明片区的未来开发潜力还是受到市场的认可。

??2、房地产市场

??站点深居于软件园三期内，周边城市功能以产业功能为主，居住项目主要分布在站点南侧的海翔大道南侧居住区内，共有建发央著、中交和美新城、中海杏林鹭湾、莲花新城、中航城国际社区C区等五大居住区。

??位于海翔大道以北的是建发央著、中交和美新城、中海杏林鹭湾三个项目。其中，和美新城售价约37000-39000元/平方米，建发央著售价在43000元/平方米左右，杏林鹭湾尚未开盘、价格待定。从户型产品来看，和美新城及即将开盘的杏林鹭湾主打刚需，88-125平方米的三房是他们的主流产品。而央著项目主打的是改善性住宅产品，主流户型为135-143平方米的三居及四居室产品。学区优势是这三个楼盘最主要的红利之一，中交和美新城与建发央著有较大概率入读该片区的厦门外国语学校集美校区，杏林鹭湾未定，学区划片范围最终将以学校公布的为准。除了中交和美新城之外，建发央著与中海杏林鹭湾距离地铁口、公交站较远，公共交通便利度有待提升。另外，建发央著与中交和美新城紧邻海翔大道，车流噪音对居住体验感有一定的负面影响。

武地建发央著

??中海杏林鹭湾效果图集美湖畔的莲花新城居住区、中航城国际社区C区属于次新楼盘，价格也存在差异。莲花新城除了莲花首岸单价40000元/平方米之外，其一期、二期与三期项目近期价格下探，低于35000元/平方米。中航城C区均价较高，约38000-39000元/平方米。两项目各有特色，其中莲花新城周边尽享湖景、沿湖栈道、诚毅广场地铁站、宝象红星美凯龙等多项优质商业、康体、市政配套，配套优势较为明显。但因其目前在售房源大多是毛坯状态，所以整体均价稍低一些，而中航城C区是带精装的产品，加之中航城A、B区产品口碑爆棚、年限较新（2015年建成），综合来看总体均价相较于莲花新城高一些，但是该项目周边无地铁线路经过，对外交通只能通过自驾或者公交出行，且距离新城核心文化公建群及其他配套有一定距离，以上种种因素对增值潜力有一定的影响。此外，两项目划片学区目前确定为厦门外国语学校集美分校（西亭学校），未来是否能入读厦门外国语学校集美校区（直属）还存在一定变数。

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文章来源:读地

来源：乐居网厦门