上周，我写了篇稿子：此时此刻，我必须给你说的三件事。
我讲到自己有点烦躁，而烦躁的原因是：热点太多、情绪乱了、充满戾气。
这周开始，大碗不想再追“无谓的热点”，也不想再释放“无谓的情绪”。自我开始，给大家聊点实实在在的“关于买房、关于投资、关于资产保值”干货实操。
当然，如果你本身已经质疑楼市，坚信“哪怕是一二线城市的核心资产也不具备任何保值功能”，坚信“买楼就是赔，葫芦娃就该挂路灯”……烦请左上角点“X”，退出这篇文章。
我从不指望能通过一篇文章，来叫醒和或启发任何人。
——第一，我不是布道者，也没有布道的能力；
——第二，有些人喊不醒，只能靠天启。
今天，我跟大家讲的具体内容是：
选择城市、选择版块和选择具体房产时，必须关注的“两道红线”。
这些关键点，全是我踩坑付费积攒出来的经验，也是被绝大多数人容易忽视的重点。
友情提示：今天内容极干，全是方法论，够落地，能实操，学会终身受用，请耐着性子看完。
第一道红线，“城市的安全边界”。
之前我们常说，楼市的真正价值大都沉淀在在“一线和强二线城市”。
很多人听了很懵逼——
一线和强二线城市那么大，具体选哪里？
是不是只要是一线和强二线，只要能上车，买哪里都可以？
首先，我要跟大家强调一个观点——
哪怕是一线和强二线城市，也有安全边界。
极限边界之外，哪怕再好再便宜，哪怕中介小哥讲的再天花乱坠，置业顾问长的再蛊惑人心，也秉承一个原则：不听不听，王八念经。
每个城市的安全边界在哪里？该如何划分？
莫慌！
讲城市极限边界之前，我先给大家聊三个观点：
第一，城镇化是有红利周期的，中国目前的城镇化红利周期只剩10年。
根据欧美和日本等发达国家的经验——
当全国城镇化率达到75%-80%以上，就会进入瓶颈期，城市扩张也会告别高速增长期。
中国城镇化率，将在2030-2035年达到75%-80%。
中国城镇化的红利，只剩10-15年；中国城市扩张的红利，也只剩10-15年。
第二，剩余的10年城镇化周期里，能被红利辐射到的只有“已进入开发期的近郊”。
一个城市新区和新生版块，从诞生到成熟，至少需要10-15年以上的时间。
举三个例子。
北京国贸CBD，1990年开发，2010年成熟，开发周期20年；
苏州工业园区，1991年开发，2015年前后成熟，开发周期接近15年；
深圳南山高新区，1996年开发，2008年基本成熟，开发周期近12年。
哪怕是深圳速度，一个新区的成熟周期，至少也要12年以上。
新区成熟期至少需要15年，而城镇化红利期仅剩10-15年，意味着什么？
能吃到城镇化红利的只有“贴近主城边缘、已经进入开发期”的城市近郊。
第三，城市不会无限扩张，远郊大概率都是坑。
10年之后，一旦城镇化触顶进入瓶颈期，城镇化红利逐步消失——
城市扩张将会以肉眼可见的速度下滑，新区成熟周期将被无限拉长。
2020年以后才刚刚启动开发的远郊新城，还未成熟就会撞上城镇化红利的衰退，沦为无人接盘的建筑垃圾。
讲到这里，问题就出来了——
什么是近郊？哪些板块是“能被仅剩10年的城镇化红利辐射到”的近郊？
什么是远郊？哪些板块是“不能被仅剩10年的城镇化红利辐射到”的远郊？
——远郊和近郊的标准该如何评判？
根据目前的一二线城市规划现状，中国一共有两大类城市：摊大饼的环状城市和割裂的组团状城市。这两大类城市，远郊和近郊的评判标准不一样。
1、我们先来说摊大饼的环状城市。
最典型的就是北京、成都、西安、郑州、沈阳和石家庄这种平原城市。
我们拿成都来举个例子吧。
成都是环状城市的典型，更是环状城市嗷嗷扩张的典型。
主城区，就是三环内；就业核心，在南三环至南四环之间的金融城一期和二期。
我们以成熟主城和就业核心为起点，向南延展10公里看，基本满载。
再向南延展15公里看，断层出现了——
新川和麓湖之间，有大片的空白带；秦皇寺只有核心区勉强填满，但外围有大片断裂；锦江生态带，也有成规模的空白区……
而成都已经是拥有2000万人口的强二线城市，一路向南还是城市扩张的主力方向，已经开发了近20年……即便如此，它的城市安全边界不过也就是：
成熟主城和核心就业区向外15km！
15km外，出现断裂带。20km外，已经是城市无法辐射的区域。
那么，对于郑州、西安和沈阳这种基本面远不及成都的普通二线省会，它们的城市安全边界是多少？
无非也就是15km！
那么，对于北京这种基本面远胜成都的一线城市，它的城市安全边界是多少？
20km，最多25km！
从北京就业核心“国贸CBD-望京”出发，20km外已经出现断裂带，25km外已经出现城市空白区。
讲到这里，大家对于环状布局城市的安全边界应该很清晰了——
以成熟就业核心为远点，一线城市20-25km辐射范围内为安全的近郊，二线城市10-15km辐射范围内为安全的近郊。
一线城市25km范围外，二线城市15km范围外，就是成熟可能性极低的远郊。
2、我们先来说割裂状的组团状城市。
最典型的就是重庆、长沙、苏州和杭州等城市，受地形和山河湖海限制，被割裂成若干个组团。
过去数十年发展历程中，这些城市的每个组团都有自己的就业中心，都有自己的商圈核心，都是自成体系的独立存在。城市规划，呈现出明显的组团状。
对于组团状城市的安全边界——
如果这个组团内部，既有就业核心，又有成熟商圈，被产业和商圈双重加持。那么，以就业核心为圆心，向外辐射10km，就是安全边界。
比如，苏州工业园区。既有就业，又有商圈。
它的安全边界，就是以“湖东湖西CBD”为圆心，向外辐射8-10km。
如果这个组团内部，只有商圈，没有成熟产业。那么，以商圈为圆心，向外辐射5-8km，就是安全边界。
比如，重庆观音桥。只有商圈，就业不成熟。
它的安全边界，就是以“观音桥商圈”为圆心，向外辐射5-8km。
为什么到了组团状的城市，城市边界的范围就小了？
最主要的原因是——
组团状城市的资源、钱和人口都是被割裂的，向外的辐射力也是分散的，所以辐射距离就短了。
以上就是“买房时，版块选择”的关键点：
第一，认清城镇化红利仅剩10年的现实；
第二，10年红利期里，城市扩张都有边界；
第三，一线城市，如果是环状城市布局，安全边界为20-25km；
第四，二线城市，如果是环状城市布局，安全边界为10-15km；
第五，二线城市，如果是组团城市布局，安全边界为5-10km。有就业中心的组团，安全边界8-10km，无就业中心的安全边际为5-8km。
安全边界的价值是什么？
避坑！
避掉一些进入城市化红利末期，仍未成熟的版块！
第二道红线，“城市的购买力边界”。
说实话，很少有人在买房时去关注一个城市的“购买力”。
但是，请牢牢记住下面这句话——
一个城市的平均购买力，决定着你这套房子的流动性是好或是坏。
也就是说——
你的这套房子能不能卖的动，关键要看这套房子的总价，是否匹配它所在城市的平均购买力。
不理解？没关系！
耐心往下看，接下来的内容非常非常非常重要！可能会有点绕，但一定要认真看下去。
如果你长期观察上海和深圳的楼市，你会发现几个很有意思的数据：
近两年的二手房市场中——
上海卖的比较好、也能有相对较高涨幅的房子，总价段在700万上下；
深圳卖的比较好的房子，涨幅也相对不错的房子，总价段在600万上下。
为什么？为什么这个总价段上的房子最好卖，涨幅也还可以？
原因很简单——
“700万”和“600万”这两个总价段，分别匹配了这两个城市的平均购买力。
你先去看看上海和深圳的“在岗就业人员平均工资”——
近两年，上海的平均月薪水平在1.45万/月，深圳大概在1.2万/月。
基于平均月薪——
上海的平均家庭收入在2.9万/月，深圳约在2.4万/月。
当然，我们知道能在上海和深圳买得起房的家庭，基本属于中高购买力人口。他们的平均收入，基本在水平线以上的1.5倍。
基于平均家庭收入——
能在上海买得起房的家庭平均月收入大约在4.3-4.5万/月，深圳约在3-3.5万/月。
一个正常家庭的极限房贷月供，应该是总收入的70%-80%。
基于极限房贷月供标准——
上海一个正常家庭能承受的极限房贷月供约为3万/月，深圳约在2.1-2.8万/月。
基于极限月供标准，根据现有利率反向倒推——
上海一个正常家庭，所能承受的极限总价段为600-700万；
深圳一个正常家庭，所能承受的极限总价段为500-600万。
好！讲到这里，我们就基本了解了上海和深圳的平均购买力。
对于上海来说——
平均购买力的家庭月收入是4.3-4.5万，极限月供还款能力是3万/月，对应着的购买力承受总价是650-750万。
对于深圳来说——
平均购买力的家庭月收入是3-3.5万，极限月供还款能力是2.1-2.8万/月，对应着的购买力承受总价是550-650万。
最终，再回过头去看看我们前面所提到的——
上海最好卖、涨幅也相对较高的房子，恰好在700万上下；
深圳最好卖、涨幅也最高的房子，恰好在600万上下。
讲到这里，大家是不是发现匹配了？
一座城市最好卖的房子，与这座城市的购买力相互匹配了！
找准一个城市的购买力意味着什么？
意味着——
你找准了这座城市的购买力红线！
购买力红线之内的房子，有最广泛的客群覆盖！
最广泛的客群覆盖，也就意味着最好的流动性！
我们也能把这套方法论，运用到很多你熟悉的城市中。
举个例子，比如郑州。
郑州平均月薪6500-7000元/月，家庭平均月收入14000上下，那么极限月供约为9500-10000，能覆盖的购买力红线为“总价250万的房子”。
因此，在郑州——
我们要恪守的就是“250万的总价极限”，把总价控制在180-220万左右，就能覆盖到这座城市里最广泛的刚需和刚改客户。
此前，很多人都说买房要关注“流动性”。
而我想告诉你的是——
流动性，是由一座城市最基础的购买力决定的。
以上两个关键点，就是我在选择城市、版块和房子时，首先要关注的“两道红线”。
——城市安全边界和城市购买力边界。
如何找到一座城市的安全边界？
1、先打开地图——
观察自己即将进入的城市是组团状城市格局，还是环状城市格局。
2、如果是环状城市格局——
就先找到这座城市的“就业中心”在哪里；
以就业中心为原点，向外画出城市的安全边界；
一线城市的安全边界为25km，二线城市的安全边界为10-15km。
3、如果是组团状城市格局——
找出每个组团的“成熟中心”在哪里；
以“成熟中心”为原点，向外画出每个组团的安全边界；
有就业中心的组团，安全边界为8-10km；
无就业中心的组团，安全边界为5-8km。
卡好城市的安全边界，就不至于掉坑，就不至于买入“永远无法成熟，永远无人接盘”的鬼城。
如何找到一座城市的购买力红线？
1、先打开百度或诸多数据库软件——
查询并找到自己即将进入的城市，平均月薪收入是多少。
2、根据平均月薪，计算高购买力家庭的月收入——
以平均月薪为起点，计算城市平均家庭月收入：平均家庭月收入=平均月薪*2；
以城市平均家庭月收入为起点，计算城市高购买力家庭月收入：高购买力家庭月收入=城市平均家庭月收入*1.2~1.5；
以高收入家庭月收入为起点，计算家庭极限月供：家庭极限月供=高购买力家庭月收入*0.7；
以家庭极限月供为起点，反推房贷总额：公式很复杂，自行百度搜索“房贷反算计算器”，输入极限月供数值，即可反算出房贷总额；
以房贷总额为起点，计算城市购买力总价红线：购买力总价红线=房贷总额/0.7。
这个购买力总价红线，就是这座城市中覆盖客群最广、流动性最好的总价段。
一旦你所购买的房子远远高出这个总价段，就要面临市场下行期流动性衰减和卖不出去的风险。
自大碗楼市成立起，后台一直有人留言问三个问题——
这个城市能不能买？
这个版块能不能买？
这个楼盘/这套房子能不能买？
说实话，每天回答重复性的问题，真的很累。不如，索性把方法论告诉你。
一套房子能不能买和能不能涨，取决于——
“有没有人接盘”和“有多少人接盘”。
有没有人接盘，取决于——
它是否在城市的安全边界内，能不能被城镇化的红利覆盖到。
有多少人接盘，取决于——
它是否在城市的购买力边界内，能不能覆盖到这座城市里最广泛的客群。
只要卡准这两道红线，大概率不会踩到太大的坑。
至于如何找到座个城市的“安全边界”和“购买力边界”，我已倾囊相授，请自行取阅。
你问我担不担心，大家都学会了就不再关注大碗楼市了？
呵，丝毫不担心。
第一，这才哪到哪。
——葫芦娃兜兜里的糖，还多着呢。
第二，即便全写了出来，又有多少人能耐心看完。
——我把兜兜里的糖全套出来，不见得有多少人有耐心拿走。
第三，即便有人耐心看完，又有多少人能大胆落地。
假如，我是说假如，真的有人耐心看完，还顺手转发，甚至也认真落地了……
那也挺好，能帮你避了一个坑，买好一套房，也算不枉相识一场，也算不辜负你在大碗所倾注的时间。
最后，放个我的个人微信二维码吧。
能耐心看到这里的，大都值得加个微信，详聊一番。
专题研究：
来源：大碗楼市
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