房价直奔4.5万/㎡，江北新区“核中核”VS城南软件谷，你怎么选？

2022年南京首场土拍已经结束，对于买房人来说最关注的还是房价格局变化。

在本次出让的20幅地块中，江北新区“核中核”与城南软件谷的毛坯限价不相上下，分别达到4万/㎡和3.9万/㎡，也就意味着今年4季度，新盘带包上市价格将逼近4.5万/㎡。

对于能够接受4.5万/㎡的微改善家庭来说，在江北新区“核中核”和城南软件谷中如何做选择？谁更是你的“菜”？

我们今天从区域定位、生活配套、新房行情、二手房行情四个维度对这两个板块进行对比分析。

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区域定位

一个身处江北国家级新区，另一个被坊间称作“南京的硅谷”。

首先来说说江北新区“核中核”。在江北国家级新区7子板块当中，“核中核”如同嫡长子般的地位。按照规划，这里将打造成为“宜产宜居宜业”高品质城市核心区。

江北新区最高端的配套基本上都集中在“核中核”，比如：约480万方的巨无霸地下城、江苏第一高楼——绿地金茂国际金融中心、国家一级图书馆——江北图书馆等，给人一种扑面而来的高端范儿。

绿地金茂国际金融中心效果图

城南软件谷最值得一提的它的产业。这里号称为中国千亿级的产业基地，区域内已经囊括了3100多家高新企业，其中更是不乏世界500强的知名软件公司，例如：华为、中兴、三星等。

图源：中国南京软件谷

从发展时间上看，城南软件谷早于江北新区“核中核”，所以你会看到江北新区“核中核”的很多高大上配套还在建设中，而城南软件谷的配套均已成熟。

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生活配套

如何正确看待生活配套？笔者一直强调的是，买期房你不要纠结于看房或者签购房合同时，这个小区周边有哪些配套，而要关注房子交付的那天，小区附近有哪些配套。

轨道交通

江北新区“核中核”：共有两条地铁线路，都在建设中。地铁4号线二期在“核中核”设有浦江路站，地铁11号线设有商务东街。

有坊间消息称，地铁11号线可能要到2027年以后才能通车，地铁4号线二期通车时间还是未知数。

地铁4号线二期线路图

目前，距离江北新区“核中核”最近的地铁站是地铁10号线临江站，自驾导航距离在7公里左右。

城南软件谷：地铁S3号线景明家园站，向南1站到达南京南站，可与地铁1号线、3号线、S1号线；向北4站到达油坊桥站，与地铁2号线换乘。

宁和城际实景图，来源：南京地铁

总结：虽然江北新区“核中核”的轨道交通路线比城南软件谷多，但是对于急住型家庭来说，当下确实是住在城南软件谷更方便，尤其对于经常出差的年轻人来说，能够节省大把时间。

商业配套

江北新区“核中核”：大家首先想到的肯定是江北地下城。江北地下城一期工程建筑面积133万㎡，已于2017年动工，预计将于2023年底建成完工。二期工程也已经正式开工。

官方消息称，地下空间总共分为7层，体量相当于新街口地下城的10倍。

江北地下城效果图

城南软件谷：这里聚集的商业配套主要有雨花客厅、宜悦城、世茂52+、楚翘城，周边还有证大喜马拉雅，这些都是已经对外营业的商业体。山姆超市、盒马鲜生、海底捞等都有。

证大喜马拉雅中心

此外，从城南软件谷开车6公里左右可以到达雨花华润万象综合体（正在建设中），未来这里将打造约200米摩天地标大楼、万象商业mall、高街商业、文体公园等多元业态。

总结：城南软件谷虽然商业体数量较多，但是档次和规模还是不及江北新区“核中核”，未来的逛街购物体验感方面，江北新区“核中核”或将更胜一筹。

医疗配套

江北新区“核中核”：靠近江北国际健康城，已经建成投入使用的有鼓楼医院江北国际医院和微关爱儿童康复服务中心。

从“核中核”步行至鼓楼医院江北国际医院约2.5公里，步行至微关爱(南京中心)约2公里。

这里正在建设的医院还包括国际眼科医院、国际精准医疗中心等，具体建成和投入使用的时间还未确定。

城南软件谷：周边3公里范围内引入江苏省妇幼保健院，预计2024年建成投入使用。

此外，从城南软件谷开车至南京市中医院约5公里、开车至河西儿童医院约8公里。

江苏省妇幼保健院效果图

总结：两个板块都是搭乘的周边医疗资源。江北健康城后期医疗配套资源丰富且高端，但是目前投入使用的医疗配套只有两家。

相比之下，城南软件谷周边的南部新城和河西高端医疗配套都已经投入使用。这局，城南软件谷完胜。

教育资源方面，由于新盘在售过程中，不划分学区，具体还得以教育局最新规划为准，在此先不做对比分析。

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新房行情

江北新区“核中核”：梳理江北新区“核中核”新房价格变化，我们发现7年时间，“核中核”房价从1字头涨到4字头。

2015年华润国际社区均价约1.7万/㎡、2019年绿地海悦均价约3.1万/㎡、2021年中交锦方均价3.55万/㎡。

昨天，卓越晴樾府开盘含包3.95万/㎡，颐居刚拿的“核中核”G03地块最快今年四季度入市，含包价格或将接近4.5万/㎡。

目前，江北“核中核”主要以新盘为主。在售的有卓越晴樾府，即将推新的包括龙湖天璞、中国铁建花语天境，老盘有卓越晴翠府。

龙湖天璞效果图

城南软件谷：房价起点高于江北新区“核中核”，但是过去几年房价涨速不如江北新区“核中核”。

2016年，当江北新区“核中核”的华润国际社区加推均价只有2.1万/㎡时，彼时，城南软件谷的世茂城品首开均价就已经达到3.4万/㎡左右。

2021年，城南软件谷的华发美的·云筑开盘，含包均价达到4.4万/㎡。新地块——合肥城建G05毛坯限价达到3.9万/㎡，未来带包入市价格接近4.5万/㎡。

华发美的·云筑效果图

不难发现，城南软件谷6年时间房价涨了1万/㎡出头。同样的价格涨幅，江北新区“核中核”只用了3年多时间。

从新房市场来看，城南软件谷这些年上新的楼盘并不多，目前在售的只有华发·美的云筑，待售的有中铁龙湖·宸阅府。

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二手房行情

在投资客逐渐退场的环境下，江北新区“核中核”倒挂空间已经逐渐消失，而城南软件谷目前还保持1万/㎡左右的房价倒挂空间。

江北新区“核中核”：目前，江北新区“核中核”唯一在售的二手房小区是华润国际社区，近期约89㎡的二手房成交均价在4.1万/㎡左右，与区域内新房相比，基本没有倒挂空间。

截图自链家网

城南软件谷：板块内的世茂城品近期成交价达到5.4万/㎡，与板块内的新房相比，价差在1万/㎡左右。

有一部分原因是世茂城品位于城南软件谷较为核心的位置，在售新盘位置相比之下略偏些。

截图自链家网

总体来看，如果你非常在意烟火气的生活，希望房子交付后就能立刻享受成熟的生活配套，同时，你又在主城及城南、河西等区域工作，城南软件谷较为适合你。

如果你在河西或者江北工作，并且愿意花时间去等待，江北新区“核中核”也许是你的优选项，未来等到在建的配套落地后，新区的界面和潜力或将大过老城。

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在买房道路上，你是否存在困惑？南京各大置业板块都有哪些优缺点？

来源：江苏房地产金融