雨花区对于南京买房人来说，称得上是一个“过渡板块”。
除了“刚需必看”的板桥，雨花核心区和软件谷，也是众多“刚改”买房者的优选。
相对于南京主城的其他板块，雨花软件谷的“年龄”还很小，但是这里，却也是南京未来发展的主场。
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2011年，中国软件谷正式成立。
这里是中国第一软件产业基地，中国最大的通讯软件产业研发基地，是中国首个千亿级软件产业基地。
2018年，雨花台区委区政府宣布以宁南大道为中心，约7.8平方公里的范围被敲定为雨花软件谷。次年，宁南大道更名为软件大道。
这条南京首条以产业命名的道路，见证雨花软件园成长迭新为中国（南京）软件谷，也见证华为、中兴、中软国际、运满满等软件行业领军企业的崛起。
2012年到2021年，雨花台区软件业务收入增长超3倍、达2500亿元，占全市比重达36.8%，全省比重达20.7%，近三年年均增长15%。
在南京《数字经济发展三年行动计划》的“世界级数字经济名城”目标中，雨花台区被赋予“数字经济创新引领区”的重任。
为了实现这一目标，雨花台区坚持数字产业化、产业数字化，围绕“1+2”重点产业，打造江苏数字创新中心，构建“数字内核、软硬结合”的新型都市产业格局。
2021年底，在软件谷安家的涉软企业达3492家、涉软从业人员超过30万人。
2022年7月，数字大道南侧的市重大项目浙大网新人工智能产业园主体封顶，总建面近10万㎡，以人工智能、大数据、智慧城市为主营方向，涉及云服务、软件开发、电子政务等领域，未来将入驻研发人员4000人，年收入超20亿。
截至目前，软件谷已有上市企业13家，另有48家企业列入上市企业培育库，其中14家已进入上市辅导期。
这里，是中国南京软件谷。
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也正是有这些高新产业的加持和科技人才的引入，这个板块也成为了在周边上班的“打工人”们的置业首选。
很多开发商对于这个板块都很看好，相继在此打造了不错的产品。
软件谷的世茂诚品，交付才短短2年多，房价从3.5万/㎡迅速涨到5.3万/㎡。从二手房市场，软件谷的价值被房价清楚地衡量。
数据来源：链家
在今年上新之前，软件谷的主力楼盘有两家：华发美的·云筑和中铁龙湖宸悦府。
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华发美的云筑
这个项目是华发和美的联合打造的项目，项目位于软件谷滨水板块，紧邻地铁S3号线铁心桥站，共打造6栋高层住宅（24-25F）。周边无论是生态，还是交通、教育、商业，都可以说是资源聚集，配套齐全。
今年9月，华发美的·云筑新领收官楼栋8号楼房源销许，加推户型为建面约100㎡、118㎡和142㎡三种，销许均价41361元/㎡，另有3500元装修升级包可选，共100套房源。
加推户型图：
该项目预计2024年交付，未来物业将由华发自持。
值得一提的是，华发美的云筑的得房率比较高，算上开发商赠送面积，得房率约87%。这个数据还是很有吸引力的。
网上房地产数据显示，目前项目整体还有超3成未售出。
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中铁龙湖宸悦府
这是中铁和龙湖的合作项目，相对于华发美的云筑来说，时间要更新一点。
项目边上就是数字大道，未来可能有一些噪音影响，周边还有一些次新小区，烟火气息很浓厚。
住宅一共5栋楼，为26-33层的高层住宅，容积率3.05，跟今年计划出让的荷塘A地块一起，为整个铁心桥片区容积率最高的涉宅地块。
主力户型有三种，分别为101㎡三室两厅两卫、125㎡四室两厅两卫、143㎡四室两厅两卫。
户型图如下：
建面约101㎡户型图
建面约125㎡户型图
建面约125㎡户型图
10月21日，中铁龙湖·宸阅府收官加推3#楼，共加推132套房源，部分毛坯部分精装，销许均价40909.88元/㎡，另有升级装修包3300元/㎡。
网上房地产数据显示，目前项目还有76套房源未售出。
综合来看，宸悦府的去化是要比云筑更好一些的。
其中很大的一部分原因在于，两个项目的户型设计趋同，但是宸悦府的销许均价要比云筑的价格便宜约450元，加上精装包差价200元，每平方价格相差约650元。
按照这个逻辑，云筑建面约100㎡户型需要的价格，在宸悦府可以买建面约101㎡的户型后，省下约21万元的“巨款”。
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今年，软件谷再次上新了两个纯新盘：保利合肥城建凤起云台和伟星时代悦峰。
这两个新项目的入市，也让很多在软件谷和河西工作的购房者提起了兴趣。
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保利合肥城建凤起云台
这个项目是由合肥城建拿地，和保利联合操盘的项目，由保利操盘。
项目规划建设7栋32F住宅及其他配套设施，未来由合肥城建和保利合作开发，保利操盘，即将公开售楼处。
该地块在今年4月出让，在最终被合肥城建以总价26.2亿元拿下，楼面地价26780元/㎡，毛坯限价3.9万/㎡。
10月，凤起云台领取3、5号楼，共256套房源（包含人才房和无房保障房各77套），户型建面约89、100、108、130㎡，销许均价约40285—40840元/㎡，另有2500元/㎡升级装修包可选。
值得一提的是，项目起步户型约89平，是目前软件谷起步户型最小的项目，而且自带下沉式主题会所，未来入市有较大的竞争力。
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伟星时代悦峰
这个项目是伟星在南京的首个独自操盘项目，之前和万科合作的四季光年还在续销，去化不太理想。
伟星对于南京购房者并不熟悉，这家开发商的主场在安徽，但很有要往南京进军的趋势——继软件谷之后，伟星在今年第三次集中供地时，再次拿下南部新城G65地块。
10月29日，伟星时代悦峰的营销中心首开，项目预计11月入市。
大家都知道，伟星是做水管起家的，这次伟星时代悦峰项目，也把自家的水管单独作为项目亮点进行了强调。
项目主要建设6栋30-33层住宅，1栋12层的酒店、商业，1栋低层商业、配套以及2栋低层附属配套用房；地下建筑面积约44520平方米，主要建设2层地下室，包括人防设施、配建停车库及其他辅助设施。
公开户型图：
可以看出，104㎡户型全部为中间户，113㎡则全部为边户，在户型设计上面，两个户型差距只相差9㎡，却分了中间与边户。
结合此前项目放风的得房率只有约76-77%，未来这两个面积恐怕要让买房人好好纠结一下了。
而且，这个项目最小户型只有104㎡，考虑到项目的毛坯现价为3.9万/㎡，后期加上全装修和升级装修包，销售均价很可能会达到4.4万/㎡。
那么起步户型的建面约104㎡户型的总价就会达到近460万。相较于凤起云台建面约89㎡的户型，很可能会损失一大批客户。
再加上同面积段，购房人在区域内可选择的还有此前的华发美的云筑以及中铁龙湖宸悦府，未来这个项目的去化，还是需要观望一下的。
来源：新知南京
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