干货｜房地一体实战指南！测绘人不要错过！

前言

房地一体，市场上软件众多，然普适性的软件、思维、方法并不多或并不尽善尽美。各种软件从了解、入门、熟悉，都需要一个较长的过程，本指南为笔者近两年处理30万宗房地一体的经验总结，愿能对你有所启发。

房地一体，以户为单位，少则几千宗，多则几万宗，海量数据，就要有海量数据的处理思维，所以从初始准备阶段，就要具备大数据思维，只有规范源数据，形成流水线作业，才能有更好的质量和进度。

天空房地一体，采用广大测绘同仁使用最普遍、最熟悉的CAD平台，除数据库汇交转换环节（输出SHP、MDB等数据）基于ArcGIS平台开发外，中间环节不需使用任何GIS软件来处理矢量数据，受众面更广，且应用GIS思维高效解决了传统非GIS软件面临的属性处理、拓扑处理（空间压盖分层处理等）、宗地线快速构面绘制、面积代码统设、分层分户图批量输出、数据库汇交等一众难题，开放灵活的“字段及属性自定义”和“表格及图件模板自定义”，可应对任何汇交软件及成果输出样式要求。

经实际验证，使用天空房地一体，相比同行业其他优秀房地一体软件，从调查至数据库汇交各阶段，作业效率提高3倍以上。

下面我侧重从地形图矢量化后至数据库汇交全流程演示项目实际操作真实案例，希望有助于各生产作业单位提高房地一体工作质量和效率。具体根据当地政策、技术、合库软件要求的差异微调即可。

闲话不多说，带各位起飞！领略质量与效率的飞跃，如有收获，别忘点赞！

安徽省核工业勘查技术总院

强亚明

2021年10月

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准备工作

1.1 基础数据准备

1.2 软件准备

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权籍调查

2.1 调查模式

笔记本电脑+天空自动编号（定位宗地中心）+CASS3D+户籍信息电子版+外业调查表+地形图.DWG,全天候无图纸化室内调查指界,或远程视频核查修改。

2.2 调查准备

1、以行政村为单位进行调查准备；

2、行政村配合人员，所有村民组负责人或包片村干部；

3、调查人员，4人左右为一组，1人1台笔记本电脑，1天或大半天2000宗以内的一个行政村调查结束，1000宗以内半天结束（含信息录入）。

2.3 权籍调查

1、开会

在村委会会议室给村委会各干部、各村民组负责人再次宣贯与农户相关的政策、技术措施，指定各村专项联系人负责对接。

2、权籍调查

以村民组为单位，在村委会会议室室内指界，1个调查人员负责1个村民组，利用三维模型+天空自动编号（预编号）定位宗地范围中心，依次按房屋走向有序点击各宗地范围中心即可，编号自动延续。

如调查阶段地形图未矢量化完成的，不需加载地形图.DWG；已完成的，也可不需加载，避免卡顿。自动编号定位中心无法有效判定宗地范围的，可适当做PL辅助线（如无缝连接房屋的分割线、1宗内散落房屋的宗地范围线、宗地外不需确权的房屋的打X线等）设定宗地大致范围。

特别注意：编号中断后，重新续编时必须保证编号（预编号）的延续性和唯一性，否则会导致后期外业调查表资料挂接错乱。

3、信息录入

现场手写、电脑录入或匹配的相关信息(如图所示)：

（单击图片放大）

现场录入必填项为：村民组名称、预编号、权利人，其他可以后补。坐落，不需现场录入，一个行政村统一规范维护即可。

4、指界签字：指界完成的村民组现场签字，保留联系方式，微信等，便于变更沟通。

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预勘误

预勘误的好处，就不需介绍了吧！根据实际情况，决定是否预勘误。

3.1规范外业调查表

1、身份证号码正确性检查。

2、权利人名称检查，尤其检查集体公用单位名称命名，如村委会、卫生室、学校等。

3、门牌号检查，位数及命名检查。

4、电话号码位数检查。

5、建成年份筛选检查

3.2预勘误

无纸化预勘误，将规范后的调查表，各村民组一个表，按行政村合并在一个EXCEL表上，发给村里指定专项联系人，进行空缺项的完善，和已经登记信息的勘误修正。分宅、漏登记的，皆添加在每个村民组相应表格最后行，并在备注栏说明位置数量等信息，勘误表修改纸质电子皆可，根据实际情况。

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管理CASS码

4.1 管理CASS码含义

软件自带通用的CASS码管理规则，各地可按需添加或修改。

（单击图片放大）

管理CASS码其意有二：

1、按面积计算规则分类：将房屋（钢、铁、砼、砖、混、木、简、棚、破、土、建、基、厕等）、房屋附属（廊房、阳台、檐廊、挑廊、柱廊、飘楼、室外楼梯等）按其计算建筑面积规则的不同进行分类（计算全面积、半面积、不计面积），便于统设面积计算规则；在这善意提醒，宗地内的房屋、厕所、楼梯等一概归类到JMD图层，宗地外的临时性厕所或公共厕所，可按需放在DLDW图层按厕画，厕所一般来说不计算建筑面积，所以在矢量化的时候就需要注意厕所表示图层。

2、为保留逻辑幢准备：逻辑幢为宗地线范围内的参与建筑面积计算的房屋和房屋附属，和宗地内非参与建筑面积计算的房屋（当然不会生成自然幢，建库可不需要宗地范围内不参与建筑面积计算的如破、棚、简等房屋）。一般不含宗地线外的任何房屋和房屋附属（视具体情况而定）。

4.2 建筑面积代码含义

通过“矢量处理管理CASS码鼠标右键修改房屋或附属”可统设代码，也可使用“矢量处理自定义房屋建筑面积”自定义特定房屋的建筑面积代码（如图所示）：

（单击图片放大）

建筑面积代码字符：Q、B、V、N、-（减号）。

各符号含义：

1、Q代表计算全面积：一般表示计算全面积的（房屋、柱廊、阳台、廊房、飘楼等）如Q3代表3层计算全面积，其他层不计算建筑面积,Q3=V1 V2 Q3。

2、B代表计算半面积：一般表示房屋附属（檐廊、挑楼等）同理。

3、V代表不计算建筑面积：分层分户图也不需要输出其相应层图层，一般应用于房屋存在镂空的情况，比如飘楼。

4、N代表不计面积：计算面积规则等同V，图形输出有别于V，N会输出图形，但不计建筑面积。根据实际需求填V或N，实际应用V较多。

5、表示层数向上取舍：全部为前面字母一样计算规则，如Q2-表示的房屋从第2层开始全算面积。

6、组合表示方法：V1 Q2 B3与Q2 B3含义相同，表示1层不计面积不输出图形，2层全算，3层半算。

7、房屋重定义建筑名称：比如：B1,檐廊Q2,阳台，含义为：一层为半算面积的檐廊，二层为全算面积的阳台。

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源数据规范化

本项工作调查前或调查后进行皆可，绘制宗地前做好即可。

5.1 地形图整理

1、地形图拆分，套合地籍子区界线，大致按行政村切分地形图，便于后期以行政村检查及建库，特别注意，本案例中，数据库建设均以1个行政村（1个地籍子区）为单位，所以后续步骤均为整行政村。

为什么不能乡镇级（地籍区）处理？

原因1：不便于数据处理。

原因2：不便于后期公示。

原因3：软件基于32位AutoCAD2006开发，内存有限，后期会逐步解决。

5.2 地形图检查

侧重检查房屋及房屋附属面积计算公式是否正确，其次检查宗地相关的地物图层，检查方法，天空工具箱CAD/GIS互通字段属性表，打开相关图层字段属性表即可检查。一般地区不要求检查，如需检查，大致检查的属性项如下：

1、DLSS图层：检查图层注记文字的规范性（沥清为沥、碎石为砾等），或非本图层的信息归类为原图层，属性编码检查，地形图矢量化过程中，编码转换不尽规范，所以需要进行属性编码检查。

2、SXSS图层：同上。

3、DMTZ图层：同上。

4、JMD图层：房屋属性后面步骤单独检查。

5、上述信息用于宗地四至，界址点线毗邻地物等属性的自动计算。

5.3 建筑面积代码标注或修改

1、地形图已标记建筑面积代码的

根据实际需要修改或规范化，定位在相应附属物内即可，新建图层，建筑面积代码必须放在“JMD_建筑面积”图层，否则软件无法自动识别计算。

2、未标注的

加载模型对照标注建筑面积代码，不需要全部标注，只标注管理CASS码里未能解决的即可，例如：檐廊建筑面积规则为全部不计或全部计算半面积或全面积的，即可在管理CASS码里面设置，无需标注，若檐廊1层部分，区分“落地为2面墙”为全面积，则需按少的部分标注。图面标注的建筑面积代码优先级高于管理CASS码的面积代码，只要图面标注了面积代码，则先按图面标注的面积代码计算面积，没有标面积代码的，按“管理CASS码”统设规则计算。

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数据库建设准备

6.1 全图拓扑容差

1、意义：全图拓扑容差，意为纠正及合并“容差距离范围内”相关图层的相关点为一点，减少拓扑问题，切忌不可设置过大而影响绝对坐标精度。容差原理为：“以设置距离范围内的一点为基准，合并容差范围内所选所有图层的其他点到本点”。

2、可以按需配置图层和容差参数（如图所示）：

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6.2 房屋拓扑检查

1、意义

检查房屋图层全部拓扑错误并根据提示进行修改或自动修复，必须处理完拓扑问题，才能进行后续的处理流程。

2、操作方法

选择好房屋图层，配置好参数，单击开始检查，检查完成后会输出检查报告，你可以在检查报告中定位错误进行修改或者进行自动修复。（如图所示）：

（单击图片放大）

本步骤，实际存在的空间压盖，暂不需处理。

检查后先大概浏览一下红色部分问题，掌握自己的基础数据，对问题归类，是画图的普遍性问题还是个别问题，问题了然于胸后，再手动修改红色问题。掌握基础数据情况后，根据需要检查完成后先重构再手动修复。切忌不可不了解数据质量的情况下，直接先重构房屋在手动修改。

修改完成后，重新检查后再重构，直至无误。每检查一次，必须保存，否则重构会默认上一次检查结果（没有修改之前的检查结果），导致修改无效。

6.3 权属线绘制

本节步骤看似较多，实则非常快，且基本不会形成新的拓扑问题。本节6-9小步骤，根据实际情况，是本步骤做或后面完善后再做，皆可。利用已规范的地形图（全图拓扑容差和房屋拓扑检查后的地形图）做本步骤，减少拓扑问题。

1、保留权属线所需图层

打开地形图，图形另存为**村或组宗地线，只保留JMD、ASSIST这2个图层，删除其余图层，利用CASS9.1及CASS9.1以上版本，通过显示-地物绘制菜单进行JMD细分图层关闭，只保留权属线通过的图层（权属线通过或依附的图层为房屋主体、房屋附属、围墙边线、室外楼梯、台阶框架线等），删除其余图层。

2、绘制辅助线

先插入调查图，按外业调查图的预编号和已绘制的宗地范围辅助线，对未形成封闭的宗地内的房屋、围墙、楼梯、或空地等中间的未连接部分，用辅助线连接变成宗地范围，辅助线绘制完成后，删除外业调查图的辅助线后进行自动构面。

3、自动构面

绘制完辅助线后，用天空工具箱自动构面功能(GM命令)，全选图面，进行构面，形成宗地范围线。

4、并集构面

按调查图的预编号定位中心及房屋和辅助线所形成的封闭宗地范围面，进行并集构面，工具箱并集构面功能(BJ命令)，手动选择需要合并的面，可以选择单个宗地构面，也可选择多个没有共边的宗地范围并集构面。本步骤，可能因疏忽造成多选宗地，2宗或以上不小心合并为一宗地的情况，通过下面步骤“多段线与文本包含检查”，可以检查出来。

切记：CASS3D软件会导致本步骤出错。CASS3D软件也会导致天空不动产软件产重复收费，所以建库阶段，最好卸载CASS3D，切记。

5、规范宗地线图层

已构面形成的宗地范围线，放入新图层（根据个人爱好命名图层即可），本项目案例以ZDX命名。

6、多段线与文本包含检查

意义:已并集构面形成的宗地范围线内是否有预编号，或“有预编号”的是否被“宗地范围线”包含。

操作方法：天空工具箱拓扑检查多段线与文本包含检查，检查完成后对照弹出的检查报告，逐个定位修改即可（如图所示）：

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7、多段线拓扑检查

检查宗地线拓扑问题，设置及菜单（如图所示），根据检查结果逐个定位修改。

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8、文本拓展到扩展属性

本步骤意义为，将预编号写入宗地线属性，步骤：天空工具箱属性处理文本拓扑到扩展属性，示例（如图所示）：

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9、权属线图层属性挂接

本步骤的意义为，将外业调查表内其他信息，如村民组名称、权利人姓名、坐落、身份证号码、建成年份、电话等信息，通过已写入的预编号将表格内的字段信息挂接到图面宗地线扩展属性。步骤为“天空工具箱属性处理导入EXCEL表格到CASS扩展属性”，（如图所示）：

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注意事项：

1、挂接编号所在图层，去掉下方勾选框√后，用右侧下拉选择ZDX图层，或直接输入也可，刷新权属线中的字段值，必须选择，这个字段是已经写入了权属线扩展属性的。

2、导入完成后，覆盖即可，如已在ZDX图层写入了其他扩展属性，根据情况，选择覆盖写入或修改写入。

3、挂接完成后，SX（属性）命令，类似南方CASS的V命令或ARCGIS的属性表命令，查询任一宗地的扩展属性菜单，核实是否按预定要求写入。

4、如需浏览全部的，或修改或完善表格，则可打开相应图层的字段属性表(SXB命令)，按本案例宗地线图层为ZDX为例（如图所示）：

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数据库建设

7.1 保留逻辑幢

1、意义

逻辑幢，一般为宗地范围线所包含的所有房屋，包含计算建筑面积（砖混等）和不计算面积的（简、棚等）所有房屋，各地要求，可能有微小差异，如与权属线共边但未被权属线包含的房屋也可能需要保留为逻辑幢。执行保留逻辑是根据管理CASS码设置进行分图层保存的，可以将未被权属线包含的建筑物、未知图形、不计算面积的建筑物，自动划分到JMD_次要图层。JMD_次要图层的数据，一般入库不需要，如入库需要可按需恢复。

2、操作方法

选择好房屋和权属线图层，配置好参数，单击开始分析，软件会向您报告那些图形会挪动到次要图层中，单击“执行图层划分”（如图所示）:

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提示：权属线所在图层为自己已画好的权属线图层。

分析完成后，结合项目情况查看划分是否合理，合理即执行划分；不合理，根据实际情况规范后，再重新执行保留逻辑幢。

7.2 房屋拓扑检查

前面步骤已做，必须再过一遍。区别在于，本步骤需要根据实际情况，解决压盖的空间拓扑问题。

新建图层JMD1（空间一重压盖）、JMD2（空间2重压盖），JMD1_建筑面积、JMD2_建筑面积。

其他拓扑问题，正常修改，空间压盖的，区分主次和层数，用分图层法处理，分层后的数据，后期输出资料会合并，不需担心。示例如下：

1、房屋与房屋空间压盖，计算面积的房屋与不计算面积房屋压盖的，把不计算面积房屋放入JMD_次要图层；都计算面积的房屋压盖的，将底层房屋及其房屋附属放入JMD1图层，多重压盖的，按情况，再分层放入JMD2图层，建筑面积代码分别放入相应的JMD1_建筑面积或JMD2_建筑面积图层。切记，建筑面积代码图层错误了无法自动查证，必须仔细。

2、房屋与房屋附属空间压盖，把低层次的房屋及其房屋附属放入JMD1图层，多重压盖的，同上，放入JMD2图层，建筑面积代码同上步骤处理。

7.3 房屋属性检查

本步骤的意义为，解决JMD图层的图和属性一致性的问题，也是为了与自己管理CASS码设置的面积计算规则统一。为软件自动计算房屋建筑面积、自然幢面积、结构、层数等信息做准备。

7.4 权属线拓扑检查

本步骤检查，选择所有房屋所在层，含分图层处理后的所有房屋图层，围墙等地物相切为权属线自动加点，根据当地需求，如无特殊要求，不建议加点，避免产生过多界址点影响图面观感，和产生不必要的图形整饰工作量（如图所示）:

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所有提示的红色问题，手动修复，掌握数据情况后，再考虑批量修复，即使了解数据情况，重叠、缝隙、房屋横跨这3项必须手动修复。注意：软件提供的一键批量自动修复功能，只能保证没有拓扑问题，但解决不了图形和实际对错问题，不要图省事。

修复一次，保存后继续检查，无红色问题后，重构修复绿色问题，产生新问题继续重复检查重构，直至无误。

7.5 房屋拓扑、房屋属性、权属线拓扑再检查

本步骤重复检查前面步骤，是为解决因修改图形、图层等造成新的拓扑和属性问题。数据量过大的话，本步骤前或后，CAD系统内容不足可能导致中途出错，不影响保存，保存后关闭重新打开继续即可。

7.6 归属逻辑幢

本步骤意义：为房屋附属指定其属于那个房屋主体，且附属物自动继承对应房屋主体的层数（附属物标注了自定义建筑面积代码的，以自定义为准），为面积自动计算、房屋逻辑关系做准备，具体操作（如图所示）:

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提示：

1、设置低优先级归属，软件继续优化，目前实用意义不明显，无需使用。

2、管理cass码功能可以指定房屋是否参与归属逻辑幢，排除棚房、简房等归属附属物。

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提示：

1、多重归属，必须手动删除多余归属线或采用快速归属，不可全选一键按边长归属，实际上归属基本为低层归属。全选操作为按SHIFT键，鼠标选择单类问题第一个和最后一个后，鼠标右键定位本类问题的最后一个，即可全选。软件提供按边长优先归属，不建议使用（视情况而定）。

2、建议锁定或冻结归属线以外的其他图层，避免手动误删其他图层内容。修改红色问题后保存，重新检查一次，无红色问题关闭即可。只要有归属线存在即可。

7.7 绘制自然幢

自然幢意义：房屋及房屋附属的落地部分为自然幢范围，非落地部分的房屋附属，非自然幢范围，如挑楼、飘楼等（视项目情况，也有项目需要凡是在权属线内的房屋及附属都生成自然幢），檐廊根据当地要求，如标记B计算半面积的。

本软件的自然幢自动生成规则，是根据管理CASS码里面的设置规则和图面标记的建筑面积代码共同分析计算完成的。

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启用多面功能，根据当地合库要求是否启用。多面的意义为：自然幢中间形成的环岛部分的占地面积，启用多面可以扣除。如天井、多个自然幢连接形成的中空部分，后面依次执行，确定即可。特别注意：CASS3D软件会导致本步骤出错。

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7.8 矢量综合检查

弹出菜单后，先浏览一下红色问题，手动修复后保存，重新检查修复，掌握数据情况后，可先重构自然幢，再手动修改。

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7.9 解决加减点

汇交时检查房屋、权属线、自然幢等相交少点的问题，需要解决几个图层就同时选中几个图层重构。步骤为天空工具箱属性处理多段线拓扑重构（如图所示）:

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属性维护

8.1 准备工作

属性维护前，最好先对本项目的规范、技术设计书有所了解，才能了解软件字段值配置的含义。

如宗地号，正常宗地号为12位地籍子区代码+2位宗地特征码+5位宗地顺序号组成，可自己计算存储在ZDX图层属性表中，也可根据软件配置计算。

1、字段表结构配置

执行X3命令会弹出字段结构表，软件已提供普适性配置，根据实际需求微调即可，字段顺序可随意调整（有的建库软件需提供的表格，只需在这里调整字段顺序与入库表格字段顺序匹配，进行宗地属性维护后，输出或保存宗地属性表即可）。切记，字段值修改后自动保存，慎重！所以，有配置更改，最好导出一份备份。X1导出的压缩包配置，包含天空软件所有的配置，X2导入的压缩包配置亦为系统配置。

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软件几个常用命令

SX：查询属性

X1:导出系统配置

X2:导入系统配置

X3:字段配置

X4:内置字典表

各命令详细用法，请通过软件自带的视频教程学习。

2、宗地属性字段完善

在做本步骤之前，需要做自动编号，完成宗地顺序号的空间顺序排序，本步骤也可在挂接调查表步骤完成。

只打开宗地线所在图层，规范ZDX图层对象特性为，颜色红色，全局宽度0，闭合是，线型生成启用。

天空工具箱自动编号自动绘制编号，起始值00001（根据各地情况，有的已发过部分证书的，或要预留编号），确定，写入即可。写入后的属性字段名称为自动编号，规范为宗地顺序号。

前序步骤已挂接了外业调查表格，宗地属性输出，需要完善必填字段示例如下：

外业调查表上已挂接了部分字段，需完善前面必填字段，本步骤可导入外业调查表的时候即可完成。

宗地号可以通过X3软件配置=[地籍子区] [宗地特征码] [宗地顺序号]得出。

通过必填字段应用X3系统配置可以得出的，可不需反映在表格内，一个县（或标段）固定的，也可不需反映在表内，通过X3配置为预设值即可，如邮政编码、市区名称、县区名称等。

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保存到CAD之后，关闭本表，通过SX命令可以查看修改情况。

8.2 宗地属性维护

本章节，以下步骤，根据需要是否做，如非自己合库，或合库单位无要求的，可不需做以下步骤，在成果输出的时候会自动维护计算以下步骤。

数据量较大的话，大于1000宗的图，根据电脑情况，如无法刷新输出的，拆分图形，每个图形保持在1000宗以内。

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依次选择自己宗地线图层的权利人和面积、宗地号相应字段值名称即可，四至外推距离、自然幢结构优先级，根据当地需求选择，其他的默认即可，需要再调整。

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浏览宗地属性各字段值和内容、或顺序（一般不需要字段顺序排序），无误即可，本步骤不需保存。

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8.3 自然幢属性维护

操作方法同上，均为软件自动生成，维护后浏览检查一下信息，核实无误即可。

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8.4 逻辑幢属性维护

操作方法同上，均为软件自动生成，维护后浏览检查一下信息，核实无误即可。

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8.5 界址线属性维护

操作方法同上，均为软件自动生成，维护后浏览检查一下信息，核实无误即可。

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8.6 界址点属性维护

操作方法同上，均为软件自动生成，维护后浏览检查一下信息，核实无误即可。

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成果输出和建库

9.1 默认配置输出资料

主要对输出的Excel成果进行模板配置，软件已自带通用模板，各地根据需要，输出后找出差异，再做调整。

9.2 表格及SHP数据输出

本步骤输出的天空SHP文件（dat）,涵盖了第8章节属性维护的所有内容，所以根据实际情况做第八步骤维护，或不做。

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9.3 宗地及分层分户图输出

同上，天空有默认的输出模板，根据需求自行调整即可。

先点输出，在框选需要输出的模板图件，以宗地图为例，全选宗地图图框即可，在弹出的配置界面，可以控制输出比例尺、图形裁剪、临宗及各种注记需求。

提示：合理配置注记的绘制位置和大小进行合理排版，可以减少或避免压盖。

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9.4 公示图输出

公示图图框根据实际需求（标准分幅或不依比例分幅），不做说明，图面注记，本步骤皆适用，可不需要CASS地籍生成或重构功能（如需用CASS功能生成权属线再注记地籍内容，则需要规范字段SOUTH、SOUTH.1、SOUTH.2、SOUTH.3为CASS的相应内容即可），权属线属性内有的字段，或通过软件计算得到的字段如面积等，都可以注记在图面。

步骤如下：天空工具箱智能注记分子分母面积注记（按图层），本案例权属线图层为ZDX，依次设置分子、分数线、分母、面积即可；每个步骤如有新配置，切记X1命令导出系统配置保存，如图所示：