刚刚，南京2022年首批集中土拍正式打响，截至发稿前，已拍出了12幅地块。
而这12幅地中，仅大校场G01、G02和赛虹桥G04地块触顶最高限价，且用时都很短。其余有3幅底价成交、6幅流拍，与去年首批的“520土拍”的盛况相去甚远。
从这次的土拍战况不难看出，当下整体的市场情绪仍然不高涨，包括开发商在内，保持谨慎依然是主基调。
除了已经触顶的大校场G01外，此次挂牌的20幅地块中，通过此前流出的报名表也能看到，还具备“触顶潜力”的或许就只有大校场G02和赛虹桥G04地块。
包括大热多年的江北核心区在内，多个热门板块所挂出的地块报名房企数量均不多，房企的求稳心态呼之欲出。
不仅如此从中也能感受到板块的分化仍在加剧，只有如大校场核心区域、赛虹桥这类有着明显且实际利好的板块，才能被开发商“砸钱”争抢。
而如江北核心区、软件谷、仙林湖这类在市场寒潮洗礼下，热度逐渐退却甚至被逆转看空的板块，已然不再被房企过度追捧。
因此还是那句话，未来楼市的涨价行情只会存在那么几个头部板块，分化行情会愈趋明显。
另外有着很大风向标作用的2022首批集中土拍，成绩或许也并不十分理想，对于楼市信心的带动作用或有限。
此前南京已经松绑了溧水、六合两区的限购政策，后面会否还有更大力度的“救市”政策出台？拭目以待。
20幅地块目前成交情况可见下图：
城南
城南此次共推出了5幅地块，分布于大校场2幅、赛虹桥、软件谷、人居森林各1幅。整体来说，推出的地块区位都是比较优越，属于南京的热门板块了。
1、大校场
大校场本次共挂出2幅地块，均位于机场跑道核心区域。
其中G01地块为纯宅地，毛坯最高限价45300元/㎡，相比之前上涨了302元/㎡。
该地块临近地铁3号线大明路站，西边紧邻校场大道，目前校场大道还没有完全通车，需出示证明才可进入。
从航拍图可以看到，G01地块体量很小，但整体很平整且方正，四面临水，没有硬伤。
不过，G01地块的周边，除了复地宴南都和保利堂悦之外，其一路之隔的汇景家园景文苑、景明苑等小区都比较老，整体的界面不如之前的金陵华夏中心、大成汇文府纯粹，但胜在居住氛围浓厚。
G02地块为商住混合用地，毛坯最高限价45800元/㎡，相比之前上涨了802元/㎡。
G02地块与G01地块靠的很近，相距大约1公里左右，但相比G01地块更核心一点。
对比G01地块，G02地块更靠近地铁6号线夹岗站，同时紧邻南京市不动产档案馆和在建学校。
从近期的大校场的新房市场来看，此前的锦云台开盘去化8成、金地大成汇文府开盘当天全部卖完，由此可见大校场核心区的购买力依旧强劲。
2、赛虹桥
赛虹桥小行区域也难得的挂出了1幅地块，就在仁恒城市星光旁，毛坯限价39000元/㎡。
从地块现状来看，G04地块呈长方形，地块较为狭长，面积不大，旁边是规划中的道路和地块，在大面积不规则的空地包围下，G04地块目前的位置并不太好找。
△图片来源江苏土地
G04地块周边优势很明显，首先是交通优势，除了靠近地铁10号线小行站之外，周边的道路交通也很发达。
另外该地块与区域内规划的九年制学校仅一路之隔。而此前一直有小道消息称，该学校可能将引入南师附中，目前消息还没有得到证实。
△图片来源河西楼市
也要说下劣势，地块靠近地铁线路以及宁芜铁路，未来会存在比较大的噪音。
目前板块内真正可以称之为同区域的，应该仅有仁恒城市星光一盘，其前期是以均价4.46万/㎡收官的，同批拿地的G60地块预计在今年上市，目前全新样板间已开始对外开放，且确定无装修包。
赛虹桥G04地块作为仁恒的邻居，从一定程度上已经赢在了起跑线。毕竟南京有不少人都有着“即便买不到仁恒，也要做仁恒邻居”的想法，此前麒麟的时光璟宸就是最好的例子。
3、软件谷
软件谷本次推出1幅地块，与在售的华发美的云筑以及待上市的龙湖宸阅府靠的都比较近。
此次软件谷G05地块毛坯最高限价39000元/㎡，相较于一路之隔的华发美的云筑上涨了500元/㎡。
从航拍图中可以看到，地块体量与华发美的云筑差不多，虽然还处于杂草丛生的状态，但好在地块比较方正，未来开发起来难度不算太大。
目前软件谷区域在售楼盘仅华发美的云筑一盘，截至目前去化已达7成左右。而于近期刚公开的龙湖宸阅府，售楼处也人气满满。
虽然跟去年那种火爆行情比不了，但在目前整个市场都处于下行的状态台下，软件谷的表现还是比较良好的。
另外板块自身也十分可圈可点，区域有地铁S3号线铁心桥站，同时自身又有产业加持，配套也比较成熟。周边又还有不少空地待上市，所以说未来这个区域的发展空间还是非常值得期待的。
唯一不足的地方在于，板块周边有不少的安置房，让整个城市界面显得有些许老旧与杂乱。
4、雨花人居森林
去年靠“520土拍”一炮而红的雨花人居森林，在本次又挂出了1幅地块，且毛坯限价又涨了。
人居森林G06地块，毛坯限价34000元/㎡。相较于同板块的铂玥江南、天萃上涨了约1000元/㎡，涨幅不可谓不大。
从地块现状来看，即将出让的G06地块更靠近秦淮河，但是没有铂玥江南、天萃两盘距离地铁近，体量不大，不存在特别明显的优势。
目前整个板块内部除了地铁S3号线之外，其余一片空白，基本可以说无配套可言。
虽然有一定的规划，但是等到落实投入 使用后，至少还需要10年的时间。
事实上，自“520土拍”亮相以来，人居森林区域内两盘刚上市就偶遇了市场寒流，导致板块去化惨淡。
此前8成首付也想上车的买房人，见状也开始不敢上车。
而在这样的情况下，人居森林竟然还高调涨价，不免引起大家的质疑，认为其“价不配位”。
而未来其上市后，究竟是延续板块惨淡的局面，还是可以恰逢楼市好转迎来契机？我们拭目以待。
更多详情可戳→原来首付8成也要上车，现在不敢入手！高开低走的人居森林，哑火了？
江北
江北此次共推出7幅地块，仍然是南京的供货主力。分别位于浦口城南中心3幅、核中核、南工大、雨山路、大厂各1幅。
1、江北核心区
江北核心区没有再延续此前大批量挂地的风格，仅推出了一幅地，且直接拿出了核中核的地。属于少而精了。
核中核G03地块与在售楼盘晴翠府仅隔着一条马路，然而其4万的毛坯限价相比晴翠府3.5万的毛坯限价，直接上涨了5000元/㎡。
这个涨价幅度的确十分惊人了。
不得不说当下的江北核心区可谓看空情绪弥漫，即使是核中核也开始出现疲软。究其原因，市场整体行情下行是一方面，板块房源上市量巨大以及价格上涨过快是为关键。
纵观全南京，在短期内价格能有如此大幅度涨幅的板块，或许只有江核了。
从流出的报名表也能看出，房企们也很难再有充足动力为毛坯4万的江核买单。
2、浦口城南中心
浦口城南中心是这次整个江北挂地最多的板块，3幅地相互距离不远，其中G13、G14两幅地紧挨着。
G12地块紧靠着星河时代，一路之隔还有一所学校。其毛坯限价为28188元/㎡。
G13、G14地块紧靠着天悦锦麟，距离11号线森林大道站也不远。不仅如此，这两幅地与江核青奥板块联系也比较紧密，因此这两幅地的毛坯限价要略高于G12，为29120元/㎡。
从流传的报名表也能看出，G13、G14的热度要略高于G12，看来浦口城南中心的热度还要借势江核。
3、南工大
南工大板块此次也挂出了一幅纯宅地，紧靠着江苏警官学校，与通宇的一众老盘相距不远。
板块上一次出让地块还是2020年12月14日卓越云曜，彼时板块的毛坯限价还定位在3万。时隔2年半不到的时间，南工大的毛坯限价上涨了2000元/㎡至3.2万。
不过即使“官方性质”的涨价，也难以掩饰板块去化缓慢的局面，目前卓越云曜仍剩余近3成的房源未卖完。
从报名情况也能看到，房企对该板块明显信心不足。
4、雨山路
雨山路同样也有一幅纯宅地出让，靠近兰溪公园。周边有江北“万年老盘”北江锦城，毛坯限价2.8万。
△图片来源江苏土地
与目前雨山路在售新盘龙湖天曜地铁上盖的位置优势不同，G15地块距离地铁站较远，交通不是特别方便。
龙湖天曜2021年1月28日出让，毛坯限价同样为2.8万。雨山路的价格倒是保持持平状态。不过报名情况似乎也不是很理想。
5、大厂
大厂最近也是风头正盛，甚至超过江核在这个时候还能摇号售罄。
此次挂牌的G01地块靠近江北人民医院，周边有时代芳华、铭望府等在售盘。还有520拍出的宿州万成G05、以及926出让的亚东金基暄玥。
△图片来源江苏土地
两个项目的毛坯限价为19420元/㎡、19520元/㎡，G01地块保持19520元/㎡不变。
值得注意的是，金基入驻大厂对板块也有一定的利好作用。不过从报名情况来看，G01地块似乎无房企报名，看来大厂是难再现触顶摇号的激烈盛况了。
仙林
长期供地稀少，甚至一度无地出让的仙林湖此次大手笔一次性推出了3幅纯宅地。
从航拍图中，我们可以清楚的看到，这三幅宅地全部靠在一起，地块目前还都是一片杂草的状态，其中G07地块还有多处水坑。
三幅地块旁边就是4号线仙林湖站，万达茂和仙林湖公园也近在咫尺，区位优势还是比较明显的。
唯一不足的是，项目周边还有中电熊猫液晶材料公司以及龙泉山陵园。
值得一提的是，今年首批“两集中”地块中，不少地块毛坯限价均有不同幅度的上涨，但仙林湖G07-G09地块仍与去年11月出让的中海观文澜一致，依然保持34000元/㎡。
作为一个成熟很多年的板块，仙林湖此前一直都保持着一定的热度。但随着后面户型逐渐越做越大后，流失了一部分的客群。
也因为板块内在售的项目不多，所以近两年仙林湖在南京楼市的存在感并不是很强。
目前地块还比较靠近区域纯新盘中海观文澜，该项目计划4月入市，含包放风价38000元/㎡，难得的打造了 89㎡的小户型，所以本次入市后的结果还是值得关注一波。
板块更多详情可戳→跌下“神坛”的仙林湖，能否迎来仁恒力挽狂澜？
城北
城北此次有2幅地块挂牌，一幅迈皋桥的纯宅地、一幅新玄武的商办用地。而较为热门的燕子矶，缺席了首批集中土拍。
1、迈皋桥
迈皋桥此次挂出了一幅纯宅地，位于在建7号线丁家庄南站附近，与嘉华嘉誉山距离较近，毛坯限价33330元/㎡。
△图片来源江苏土地
该区域内也很久未有地块出让，未来价格预计要卖到3.6万左右，在迈皋桥目前整体价格水平范围内。
2、新玄武
新玄武此次挂牌的为商办混合用地，也是首批集中土拍中唯一的一幅非住宅用地。
该地块周边聚集了目前新玄武在售和售罄的主要楼盘，未来也能为业主提供更丰富的配套。
从地块条件可以看到，G17地块所建办公用房50%需要企业自持，或能会新玄武引进一些产业。
城东
近来板块优势明显不足的城东，也有两块宅地挂牌，一幅位于马群、一幅位于老城东板块。
1、马群
马群此次挂出一幅综合地块，紧靠着S6号线百水桥站，住宅的毛坯限价为31310元/㎡。
△图片来源江苏土地
附近有2021年2月25日出让的润栖府，其毛坯限价为31000元/㎡，时隔一年多G10地块的毛坯限价又上涨了310元/㎡。
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