人民日报发文《让实体店人气重新旺起来》。相信这不仅仅是官方媒体的一家之言，这是上至政府、中至运营商、下至百姓，所有人及机构的共识甚至期待。那么，问题是“如何做”！
让实体店人气重新旺起来
“道理、方向”人人都晓得，但最起码50%的人都会问一句“怎么做”？“深耕商业地产近十几二十年，这几年最难干”，这句感慨多少人有过？最起码笔者有。
特别是当那天笔者看到所认识的那个有点高冷、有点清高、有点矜持的经营高端品牌的经销商开始有模有样地进行直播卖货、福包引流的时候，点赞之余，也有悲哀。
翻一翻微信、抖音、小红书，我们几乎能在上面看到所有认识的人；走一圈常走的商场，我们能清清楚楚地数出来又有多少经销商退出实体经济行业；聊一聊运营，几乎所有人口若悬河地说着新媒体运营；谈一谈方向，蓝海、风口、垂直度、大数据、流量……这些绕口的“专业名词”成为寻常百姓的口头禅；瞅一眼某新闻，几乎瞬间所有媒体好像都在推送一个内容，经常让你以为手机中毒了……这个世界变化太快，这个世界让人如此无所适从，这个世界让人如此逆反。
怎么办呢？2022年，商业地产圈太多的人在说“迷茫”！开发商迷茫、运营商迷茫、商户迷茫……
这是个中国式问题。中国式问题就用中国文化来解决。其实，商业地产圈策略万千，皆在“道法术器势”五个字中！
中国式策略
《道德经》说“道法自然”，“人法地、地法天、天法道、道法自然”。
道：是价值观、理念、使命、初心，是天道；
法：是战略、方针，是如何做，就是应该怎么跟随天道去做；
术：是战术、手段，是“法”在技术层面上的操作方法；
器：是物质、工具，是实现“术”使用的物质或工具；
势：是大环境（时代的、行业的、社会的、市场的）、发展趋势。
道以明向，法以立本，术以产策，器以成事，势以利人；“器”服务于“术”，术”符合于“法”，“法”根基于“道”，“道法术器”受“势”的裹挟但也同时影响并驱动“势”的变化。
一、商业地产的“道”，就是“消费需求场景化”。
消费需求场景化，是由运营商将一级消费者、供货经销商、生产厂家、场景供应商（地产方）整合成一个闭环产业链，用以满足“消费需求”。这是传统商业的道，也是商业地产的“道”。比如，某消费者要买沙发，就要有“生产沙发的工厂”、“卖沙发的商人”、“卖沙发的场地”、“管理场地的房东”……这是一个逻辑清晰的产业链，是商业地产最初的“道”。
而因为“线上经济”的介入，“卖沙发的场地”发生了变化，从实体场地，增加了一个“线上虚拟场地”，它有个昵称叫做：线上平台！与此相对应，实体商业的场地也有了个别称“线下平台”！
无地域限制、无时空限制、低成本、低门槛、万众可创业、可居家经营等特点让线上经济的大行其道，特别是后疫情时代，线上经济成为让商业地产走入瓶颈的主因之一。但实体商业也有其核心优势“：能提供“触、味、嗅、听、视”五感皆具的体验式现场消费；而线上经济只能满足“视、听”二维体验。
可见，道法自然，存在就是合理的。人类是需要社交的，只要有人类，就会有消费的需求；只要有消费的需求，就有消费平台的需求；只要有消费平台的需求，就有商业地产存在的需求，这就是商业地产的“道”，是“正道”。
而“商业地产”破局，一定是从遵循“正道”着手，不能“反其道而行之”！所谓你有张良计，我有过墙梯。毕竟无论哪种商业平台，都不可能满足所有“消费需求”。商业地产的破局之计不过是如何平衡“需求”比例。
二、商业地产的“法”，简称商业模式。
明确了商业地产的“道”，就要探讨解决“实现道”的“法”。商业地产的“法”，简单了说，就是“商业模式”。往往谈到商业模式，各种运营大咖就会侃侃而谈什么：垄断的商业品牌、先进的商业理念、成熟的商业结构、与时俱进的商业观点、眼花缭乱的商业案例……
都对，但也不对。
因为，合适的才是最好的。
当下的商业地产模式合适么？从什么时候开始，每个城市购物中心都是万达、万象城、大悦城……家居商场都是红星美凯龙、居然之家……住宅底商都是万科、龙湖、金地、融创……“同品”让城市千篇一律。曾经百花齐放、百家争鸣、百舸争渡的时代，被“急功近利”绑架了。
引进商业大鳄，引进国际化的理念，引进……这些曾经“一本万利”的解决方案已经水土不服了？可见，过于急功近利的商业地产的“法”，也是导致商业地产走向瓶颈的主因之一。笔者个人之见：因地制宜的商业模式，最起码是地方商业破局之计。
三、商业地产的“术”，是实现商业模式的实操办法，简称商业运营。
有道无法不行，有法无术也不行，有法无术为妄谈。“术”是“法”的实操落地。
还是就商业地产当前的线上线下之困而言。比如，线上经济强调“无地域限制”，线下实体商业是否应该强化“地域特色或者跨域体验”；线上经济强调“无时空限制”，线下实体商业是否应该配套“24小时营业“……当然，赢的最高境界不是“追随”，而是引领！比如，线下实体商业是否应该强化“体验式、服务式、VVIP式”！
相比看得见摸不着的“线上虚拟平台”，线下实体商业其实应该有更多可“共情”的实操方式，当代的商业地产操盘手到底有没有真正挖掘出来？比如：最简单的3KM消费圈，我们到底有没有做到让消费者感觉“如果不到此一游”就会非常抱歉、遗憾、失落？
如果没有，不好意思，“术”没有做到位。
此时，您千万不要说，你已经做了诸如：抽大奖、来就奖；送现金……等诸多工作；您也千万不要说，你已经引进了十大国际品牌；您也千万不要说您的“消费动线多么合理”；更不要说“您的客户积分制度多么完善”……
没用。
“术”不是抖小机灵，“术”是系统性的大技能；“术”从不独立存在，“术”基于“道、法”。
有道无术术可求，有术无道止于术。
商业地产“术”的终极目标就要解决：引流获客盈利。不管是用实力、用格局、用技术、用情感……都行。
四、商业地产的“器”，就是商业运营的软硬件。
“器”是“术”的工具。比如大数据，就是“器”。通过大数据，分析客户、市场、流量、方向……从而实现“知己知彼，百战不殆“；比如办公软件，就是“器”，可以提高工作效率、沟通效率，降低成本；再比如立体停车系统、360监控系统、吸引眼球的建筑地标、爆裂的消费体验、新媒体矩阵……无论是软的、硬的，都是推动商业地产盈利的工具“器”。
所有的“器”都是“术”的体现。只有服务于“术”的“器”才是有的之矢。
五、商业地产的“势”，就是商业地产“趋势”。
站在风口上，猪也会飞。“风口”在哪？
势，看不见摸不着。《史记·孙子吴起列传》：善战者，因其势而利导之。因势利导=能量叠加，人人都懂，人人又不懂。其实关键在于：“势”是天然存在，还是后天造成?
笔者认为，天然“势”，和后天“势”，兼而有之。否则，怎么会有“顺势”和“造势”这些截然不同的“词”？
顺势？造势？
大道正义是势、出师有名是势、美誉远扬是势，天时地利人和是势，有钱有权有貌有颜是势……甚至虚张声势也是“势”！这些“顺势而为”的实战都是可以改变“项目”的命运的！
让实体店人气重新旺起来，是可期待的；道法术器势，是可运用的。
我在，等风来。
来源：华地云
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