购房的金玉良科“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，伴随着三道红线，西安楼市在三个金科定律下如何体现？
PART 壹
政策加码-短期调控躺平
地产西安
2021年开始至今，西安楼市调控加码的新政从不示弱。
从“西安3.30楼市新政：双集中供地（限房价、定品质、竞地价）、双集中销售（集中备案、集中登记）”等；
再到 “7·08二手房新政：出台二手房参考指导价、二手房规范挂牌价”等；
再看近期“西安8.30新政：西安限购区域升级（沣东能源金贸区、沣西部分限购）、堵住假离婚、提高落后购房门槛和人才认定购房门槛”等；
西安出台二手房参考价新政，成为目前西安调控政策中杀伤力最大的调整政策。
西安楼市已进行着“升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、限房价竞地价、二手房指导价”等6项严控指标，同时多项调控补丁（假离婚、落户条件等）已紧跟全国调控步伐。
2021年再出调控政策的可能性不大，同时，也说明西安调控政策的严厉性已史无前例。
调控加码影响几何？
其一，二手房躺平，量价齐跌已是不争的事实。虽然价格还在余温中艰难挣扎，但最明显的成交量在持续性下滑，二个现象值得关注。
1，近期走访大量二手房机构和门店，根据二手房后台成交数据反馈大致为“小部分二手房出现降价5-20万不等”，降价标签明显。
▲数据来源：朋友圈中介仅供参考
2，不在掩盖，朋友圈实打实的二手房高性价比房源出现。如华远海蓝城93㎡120万，单价仅12887元/㎡，朋友圈的二手房降价10万起步，最高达50万降幅。降价房源量增多。
▲降价46万，单价1.28万/㎡ 数据来源：朋友圈中介仅供参考
其二，新房降温涌现。一雨入秋，寒意而至。登记市场不再是一窝蜂的乱象，冷热不均开始出现，西安楼市冷热分化现象还将拉大。热盘呈现个别的热，冷盘慢慢步入批量阶段。
▲曲江一期和二环内某公寓，数据来源朋友圈仅供参考
1，如公寓市场的打折不断，而且价格开始下探。
▲高新三期核心位置、外围泾河，品牌项目渠道朋友圈
2，如住宅市场呈现的远郊盘打折或许会成为四季度主旋律，炙热的主城区渠道楼盘或许会继续增加，哪怕是西安人都认可的高新区也逃不过渠道来袭。
PAR2 贰
土地风向标-中期土拍降温
地产西安
西安地产市场的中期发展，从西安第二批集中挂牌土地开始。
一个起点，二个现象，三个说明。
其一，地价托底房价起点。高新三期土拍毛坯限价2.6万元/㎡起、大明宫板块毛坯限价达2.5万元/㎡、浐灞生态区土拍毛坯限价达2.2万元/㎡，港务区土拍毛坯限价达1.8万元/㎡。
其二，万元地数量批量增加+新房市场续温输送动力。高新土地供应几乎都是万元地的缩影，同时还呈现各大区域都在激增万元地现象。新房登记市场降温明显，集中土拍限价松动，中期土地市场呈现出纠结和徘徊的楼市现象。
其三，“稳房价·稳楼市·稳经济”是土地核心。
首选，西安房价稳定持续健康，不会出现波动，这是基本共识，这一切都在看土拍地价。
再次，西安楼市市场稳定，保持好供需关系的可持续性平衡发展，楼市大概率趋稳。
最后，西安经济发展面良好，以全运会为契机，到秦创原的落实，再到丝路科学城、丝路软件城的丝路战略步骤，作为丝路经济起点城市，万亿GDP是基础也是起步，西安楼市对经济发展还将起到稳定性的作用。
但是，放眼全国，正在进行的第二轮集中供地，三道红线让土拍市场显著降温。
如合肥这次有17块土地集中推出，其中有5块地惨遭流拍，有5块地只有一家开发商报名。如极具代表性的成都，多宗优质开发用地底价成交，且拍卖的58宗用地，6宗流拍，38宗底价成交，14宗用地溢价率多在10%左右。
西安的土拍市场也在调控中，正走在十字路过，但不可否认的是跟其他城市对比，西安给房企的利润空间及土拍环境更为友好，房企对西安拿地的热情保持乐观。
面对土拍市场的变化，西安不可能独善其身，未来受到全国性土拍市场影响肯定还是有的。
PAR3 叁
人口增长-长期人口支撑
地产西安
回顾西安的人口增长，七普给出了最佳答案。
西安人口总量达1295.29万人，比2010年增加448.51万人，增长52.97%，占全省人口比重32.77%。（数据来源于国家统计局）
作为北方人口增长的最佳城市，人口净流入448.5万，西安升至第八。
在全国十大人口净流入城市的榜单中，西安的入围，绝对是一大亮点，且在北方城市中的影响力与辐射力一目了然。
从最新定位来看，西安已经成为国家中心城市，丝路经济带的战略城市，这个级别也是不少城市所羡慕的。
为何西安的人口越来越多？
1. 西安人口辐射能力。西安作为西北五省唯一的副省级城市，西部地区重要的中心城市，如果说西北五省选出一个辐射能力最强的省会，显然不会是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐，只能是西安。
西安的经济总量在2020年突破万亿元，这10年间产业结构不断升级，不断壮大，具备了容纳千万人口的实力，简单来说这些来西安的人，能找到工作，部分高端人才也能找到高薪工作。
2. 西安高校和教育吸引能力。西安是全国高校数量排名靠前的城市，有一百多所高校，就间接导致了人口数量的涌入，众多高校对西安人才的支撑比较大，直接影响就是大学生落户西安；
3. 西安城市化进程虹吸能力。导致城镇进入城市的人口增多，西安作为陕西省的绝对优势城市，对咸阳、宝鸡、渭南等周边城市级县城的人口吸纳能力进一步提升。
4. 西安产业兴城+战略新兴产业聚合能力。西安推行的战略是“6+5+6+1‘’现代产业体系，电子信息、汽车、航空航天、高端装备、新材料新能源和生物医药6大支柱产业，这些产业毫无意外至少是千亿级别的。
去年西安战略新兴产业总产值比上年增长了13.3%，高技术制造业总产值增长了23.4%，这些数据表明西安能够提供越来越多的高薪岗位，西安对高精尖的产业人才吸引力在提升。
人口支撑，对西安楼市影响有三。
其一，人口基数的持续增加，给西安带来了强大的消费力，安家置业成为人口导流的第一要素。
其二，高校和产业带来的人才激增，对西安楼市带来的高品质住宅需求，和置业投资观念都有极大的提高。
其三，良好的教育资源、文化基础、城市界面对西北五省的置业人群具有强大的吸引力，特别是对西北五省的高端消费力在西安置业房产是触手可及的，推进西安市场的需求增加。
人口的终极指向都在说明西安的购房需求源源不断，中短期依旧保持需求旺盛，所以，对于西安楼市的稳定持续发展最至关重要。
结语
最后，短期看政策，中期看土地，长期看人口，这三项指标毫无疑问会一直适用于西安楼市。
在三者的周期推进下，西安楼市维持稳定是目前大势所趋。
来源：地产西安
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