学校值多少钱？俊云峰文书院（A5地块）评测

项目地址：俊福花城小区南侧

销售价格：2020年11月份均价19300元

关于俊云峰的配套、教育等方面的内容本文不在叙述，详情请看 昆明南市区热门教育大盘，俊发俊云峰项目踏勘 这篇文章。

NO. 1｜项目情况

A5地块的商业推广名为俊云峰文书院，A6地块的的商业推广名为俊云峰登科台。本文主要写A5地块，A6地块的产品和A5地块基本一致。就是还没开售，就不写了。

A5地块和A6地块是同一个小区，只是在土地划分的时候分开了，A5地块容积率高达5.32，A6地块容积率为4.27，老聂测算一下，整体小区的容积率为4.83左右。容积率属于偏高的。

A5地块和A6地块的位置在整个俊云峰项目里面是最差的，北侧和东侧都为保障性住房，南侧为南绕城高速，显而易见的位置不行。关键是位置不咋地，对比二期均价还略微上涨，这就是学校的力量。

云大附中星耀小学部

NO. 2｜规划方案

A5地块净用地面积约为48.01亩，地块的容积率为5.32，建筑密度为24.91%，绿地率为40.05%，地块内建设6栋21-34层的高层住宅楼和配套用房，地块距离南侧的绕城高速约为103米左右。

整体鸟瞰图

项目宣传的瞰滇臻装学府，其中看滇池的功能非常鸡肋，距离太远了，在家看滇池就像看远处的一面镜子，非常的刺眼。并且南绕城高速南侧的住宅建起来，视野被挡的死死的，滇池看不成还天天听高速上的噪音。

NO. 3｜楼栋分析

7栋，楼栋为西北—东南朝向，分为两个单元，一单元为27层，梯户比为2梯4户，户型分布有B3户型（128㎡）、C1户型（115㎡）、C2户型（115㎡）。本单元距离6栋为29.41米。二单元为31层，梯户比为2梯5户。户型分布有D1户型（89㎡）、C3户型（120㎡）、C1户型（115㎡）、C2户型（115㎡）。本单元南侧为地下车库出入口，距离约20米左右，中间由小区内部道路和绿化隔开，西侧为老年服务站，东侧为12班幼儿园，距离约18米，本栋的特点是日照还凑合，噪音干扰较大。

楼栋分布图

8栋，楼栋为西北—东南朝向，分为两个单元，一单元为34层，梯户比为2梯4户，户型分布有B3户型（128㎡）、C1户型（115㎡）、C2户型（115㎡）。本单元距离7栋为29.38米。二单元为34层，梯户比为2梯5户。户型分布有D1户型（89㎡）、C3户型（120㎡）、C1户型（115㎡）、C2户型（115㎡）。二单元东西两侧为社区用房，本栋的特点是日照一般，噪音相对较大。

9栋，楼栋为西北—东南朝向，分为两个单元，一单元为34层，梯户比为2梯5户。户型分布有D1户型（89㎡）、C3户型（120㎡）、C1户型（115㎡）、C2户型（115㎡）。二单元为34层，梯户比为2梯4户，户型分布有D2户型（89㎡）、C2户型（115㎡）。本栋距离8栋为45.27米，距离比较远，其中二单元的5号房主卧下方就是一处地下车库出入口，楼栋西侧为规划市政道路，本栋的特点是日照还凑合，外部噪音干扰大。

10栋，楼栋为西北—东南朝向，分为两个单元，一单元为34层，梯户比为2梯4户，户型分布有C2户型（115㎡）、D2户型（89㎡）。二单元为34层，梯户比为2梯4户。户型分布有C2户型（115㎡）、D2户型（89㎡）。本栋距离11栋约27.14米，楼栋东北侧为社区配套用房。本栋的特点是日照一般，噪音一般。

项目在建实景图

南绕城高速实景图

11栋，楼栋为西北—东南朝向，21层，梯户比为2梯4户，户型分布有B3户型（128㎡）、D2户型（89㎡）。本栋距离12栋约24.28米，楼栋北侧为社区配套用房。本栋的特点是中低层的日照挺差的，外界噪音干扰较小。

12栋，楼栋为西北—东南朝向，分为两个单元，一单元为34层，梯户比为2梯5户。户型分布有D1户型（89㎡）、B2户型（128㎡）、C1户型（115㎡）、B1户型（129㎡）。二单元为32层，梯户比为2梯4户，户型分布有C2户型（115㎡）、C1户型（115㎡）、B3户型（128㎡）。本栋距离1栋为34.15米，本栋的特点是日照一般，噪音一般。

针对楼栋的日照、噪音等因素是老聂根据经验推测的，并没有进行软件测算，供参考使用，其中日照不行是肯定的。因为朝向就决定了日照好不了。

NO. 4｜户型分析

B1户型定风波

建面约128平方米，四室两厅两卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积102㎡，公摊20.7%，正常水平，入户卧室7.1平方米，靠近小阳台卧室6.6平方米，靠近公共厕所卧室5.8平方米，主卧面积17.4平方米。大阳台面积约9.0平方米，小阳台面积2.4平方米左右。户型特点是进深大，面宽小，采光相对不足，主卧进门就是厕所，感官不好。户型通风比较好、阳台较大，总体一般户型的水准。

B2户型永遇乐

建面约128平方米，四室两厅两卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积101.6㎡，公摊20.7%，正常水平，靠近大阳台卧室8.9平方米，靠近小阳台卧室5.7平方米，靠近公共厕所卧室7.2平方米，主卧面积17.4平方米。大阳台面积约8.4平方米，小阳台面积2.5平方米左右。户型较为方正，是个常用户型的修改版本，户型虽然在端户，但是并不通透，小阳台要从其中的卧室穿过去，存在不方便使用的时候。

B3户型苏幕遮

苏幕遮是宋代文学家范仲淹的词作名称，因为这个户型在11栋被周边楼栋轮番的遮挡阳光。户型可以改名为楼栋遮，户型建面约128平米，四室两厅两卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积100.3㎡，公摊21%，正常水平，入户卧室7.2平方米，靠近厨房卧室5.9平方米，靠近公共厕所卧室9.5平方米，主卧面积18.3平方米。大阳台面积约7.6平方米，小阳台面积2.2平方米左右。户型特点是通风比较好，采光相对不足，其中比较尴尬就是公共厕所的位置，这个位置第一是和卧室门对门，第二是和隔壁住户的小阳台存在对视的可能性，户型整体比较差。

C1户型如梦令

建面约115平方米，三室两厅两卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的中户，实际套内建筑面积91.1㎡，靠近大阳台卧室8.9平方米，靠近小阳台卧室6.4平方米，主卧面积19.1平方米。大阳台面积约8.4平方米，小阳台面积1.4平方米左右。是个常用的中户户型，户型格局较为方正，功能布局较为合理，户型外侧为楼栋的连廊，造成私密性不好，如果正对连廊的窗使用磨砂玻璃，隐私感基本解决，但是采光就就不行了，造成靠近连廊的户型会非常暗。总体是个还可以的一个户型。

C2户型水云游

建面约115平方米，三室两厅两卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积90.9㎡，同样是115平方米，户型的优点是端户，私密性和通风比较好，缺陷是内部交通空间过多，造成使用空间压缩，进门就是厕所、采光比较差等。

D1户型卷珠帘

建面约89平方米，三室两厅一卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的端户，实际套内建筑面积70.1㎡，靠近大阳台卧室10.5平方米，靠近厕所卧室5.4平方米，靠近小阳台卧室面积7.0平方米，大阳台面积约5.3平方米，小阳台面积2.2平方米左右。典型的紧凑型三房，本户型在不同楼栋日照差异巨大。

D2户型梦行云

建面约89平方米，三室两厅一卫一厨两阳台设计，分布在楼栋的中户，实际套内建筑面积68.3㎡，靠近大阳台卧室6.3平方米，主卧面积10.6平方米，靠近厕所卧室6.3平方米，大阳台面积约4.2平方米，小阳台面积1.8平方米左右。户型格局较为方正，功能布局较为合理，户型私密性不好，卧室厕所门对门，厨房、厕所日常比较暗。

NO. 5｜老聂综合点评

如果没有学校，这个项目只能卖个昆明新房均价的水平，只能说好学校就是值钱，不服不行！！

来源：老聂评房