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区域对比一直是热点话题，买二环边的，嫌城市新区缺乏烟火味儿；买城市新区的，接受不了主城区的城市拥堵。
倘若算上西咸五大组团，大西安共囊括有13个行政区域（11区2县），在行政区之上，又有高新、曲江、经开、浐灞、航天等“四区两基地”经济开发区。但无论区域如何争论，大家普遍都认为高新是西安的YYDS，但自从丝路科学城、丝路软件城高规格的规划以及楼市开始供应后，高新区内的板块也开始“卷了起来”，争论不已。
宅家这段时间，我们准备把大家平时咨询最多的区域好好聊聊，今天先从高新开始～
壹丨硬性指标起底
分析区域，免不了从区域规划、与核心区域距离、产业，配套落地以及人口目标等硬性指标着眼。
区域规划：
今年6月，丝路科学城规划发布。在官方表述中，西安高新区将举全区之力、集全国之智、聚全球资源，在220平方公里的丝路科学城上建设“一城、三区、十组团”，
西安建成区不过729.14平方公里（2019统计年鉴），可以看出丝路科学城的规划面积超过了全市建成区的四分之一，即便速度再快，也会经历较长的周期，眼下发展更应侧重丝路科学城的中心组团。
空间距离：
在《丝路科学城概念规划》里，有19.93平方公里被纳入丝路科学城·科学中心组团，这也是整个丝路科学城的精华所在。参照发展目标，该中心组团是整个丝路科学城中枢、联盟总部、研发成果转化先导区、科研人才聚集宜居地。
△丝路软件城效果图
在丝路科学城规划发布四个月后，丝路软件城的规划方才发布！其地缘就是将熟知的软件新城、鱼化寨合二为一，原先14平方公里的软件新城，摇身成为24.42平方公里的丝路软件城，版图扩张！
通稿中提及“将丝路软件城打造为一座集国际化、生态化、智慧化，集产业、总部、商业、居住、生态于一体的现代化新城，为各类高端人才创造一个有生活、有温度、有品位的理想之城。”
并立下了“一年全面开，三年出形象，五年精治理”的节点倒排，未来将与丝路科学城一同联动，成为高新区新兴增长极与新城市名片。
在区域面积上，丝路科学城全面领先，但核心区面积两区相当，丝路软件城设下攻坚节点，呈现速度更快；
空间距离：
空间距离是行政政策之下，产业、人口自然迁徙的重要衡量标准，空间距离适中，才会有资源愿意进驻。很多城市新区规划蓝图很好，但就是受制于空间距离过远，才放导致区域一直欠缺人气。
丝路科学城原为长安属地，被高新收编后，纯纯的新区拓荒，以二期核心锦业路西段为起点，向南约三公里抵达丝路科学城地界、向南约五公里方抵核心；
丝路软件城其实是将鱼化寨核心区域兼并，整个鱼化寨与高新一期完美畅联，科技路、科技二路、科技四路、科技六路直抵高新腹地，克制拆迁困难后，鱼化寨为高新提供了广袤连片的开发空间，且极强的地缘优势，是外扩新区所不具备的优势。
鱼化寨过去破败的城市面貌被人诟病许久，由高新区直接开发，与软件新城一同升级为丝路软件城，是鱼化寨最好的归宿，也是高新区做大做强核心区的关键一环。
产业和配套落地情况：
△中科院地球环境研究所及西安地球环境创新研究院项目DK-4
规划中，丝路科学城是在未来西安经济的新引擎，产业类型在科学技术、高端金融、光电子、生物医药、汽车产业、新能源、智能制造等十大领域发力。目前丝路科学城片区内三星、中兴、奕斯伟、比亚迪等产业项目已经布局投产，有明确节点的，科学中心组团内中科院地环所及西安地球环境创新院DK-4项目完成二次结构施工，预计2023年竣工交付；中科院国家授时中心“1603工程”项目完成主体结构施工、空间时频技术研发与应用平台项目已开工建设，预计2022年竣工交付；
丝路软件城更专精软件开发。还是软件新城时，区域内便聚集了全省90%以上的软件和信息技术服务业企业，落地了施耐德、西门子、艾默生、华为、阿里、中软国际、海康威视、易点天下等一大批龙头企业，并以此形成了集成电路、跨境电商、大数据与云计算、数字创意、信息安全五大产业协同发展的格局。参照“一年全面开，三年出形象，五年精治理”的节点倒排，实质项目与动作，还得等明年的开工。
人口目标：
丝路科学城预计到“十四五”末，将聚集50万人口，承载1万亿元经济规模，带动西安高新区经济总规模达到3万亿元；到2035年，人口将达到150万人，带动西安高新区经济总规模达到5万亿元，成为西安国家中心城市建设的重要展示窗口。
丝路软件城将集结50万名程序员，如果按照既定50万人的从业人员目标以及“五年精治理”的时间节点来倒排，未来这几年，产业、人口将快速向丝路软件城涌进！
在区域规划、空间距离、产业规划及落地以及人口目标上，丝路科学城与丝路软件城均是西安未来城市增长的发展极，科学城规模更大，预期更高；软件城方向纯粹，速度更快。
黑猫白猫，能为西安、高新区做出经济贡献的，都是好猫！
贰丨房地产市场特征
两个板块的房地产市场有着一定的相似程度，区域内新房项目多为2019年以后的万元地块转化而来，苏宁云著、紫薇华发CID中央首府之后，均为大面积、定位改善的高总价房源。
从现有新房项目来看，丝路软件城内的西派国樾开发企业口碑好，户型、展示装标更具优势，但价格迟迟未见公示，最终交付水平待定；云水天境地段更佳，直揽高新湖，屡开屡罄，能在楼市骤冷时，超四千组家庭通过核验，足以说明备受热捧，但也确实难摇；天谷雅舍主打绿色健康的高科技住宅，后续货量充足，但总价不低；云玺领峯有洋房产品，但房企口碑一般，因为规划、建设变更，有很多粉丝向我投诉这个项目。
作为西安破万楼面价土地最早的扎堆区域，经过与新房限价的多轮周旋，除西派国樾外，其余新盘全部面市，但区域均为大面积、改善项目，总价动辄破五、六百万。
而丝路科学城，今年下半年一齐涌现出很多新盘，新希望双星、招商华宇臻境、阳光城檀境、碧桂园高新云墅接棒紫薇华发、中海寰宇天下的供应大旗，单是二季度以来，区域便有近4000套房源推出，接纳了很多高新及外溢而来的改善、投资诉求。
△丝路科学城第二轮土拍及周边示意图
从土地端来看，丝路软件城除了高科地王外，其余项目悉数出镜，区域调整规划也没多久，大量的土地要供出，最早也得到明年上半年了，转化为新房供应，怎么着也得到下半年了；丝路科学城的供应没有间隔，区域项目均有平销房源，第二轮土拍中也有龙湖、天地源、紫薇等企业补仓，明年供应不是大问题。
从限价力度来对比，丝路软件城要比科学城更严格。科学城拍地时，五宗地毛坯限价最低也在26300+元/㎡，未来毛坯限价比现在在售的带装修新房还要高，开发商有动力有空间去摘地，后期地块推售时，算上装修成本，很可能顶破30000+元/㎡的售价。
叁丨你会pick谁？
梳理完区域的硬性指标以及房地产市场后，科学城与软件城的特征与标签已经很明了了。
依托软件新城的积淀，丝路软件城是在原有产业配套上，兼并鱼化寨之后得来的开发新区，产业先行固然是优势，但生活配套的速度不及丝路科学城，更多仰仗高新成熟区的生活配套，扩容板块也是为了更好的房地产开发，鱼化寨的三千余亩用地，够高新好好开发一些时日了，对于西安复兴、夯实高新更有意义。也说明这个区域无论从自住和投资看都更加稳妥。
丝路科学城配套先行，房子开卖前，高规格的医院、学校都已兑现，再嫁接房地产的开发，算是较为常规的开发模式，科学城的重点在于后续的产业继续引进和升级，从基础的产业园区到高精尖产业荟萃的价值产业高地，才能够匹配科学城的极高地位，也便于和软件城打出差异化，但需要接受如此高规格区域的开发周期。
毕竟高新开发锦业路时，占地约4-5平方公里的核心区域，大至用了10年左右的时间，科学城约20平方公里的中心组团，就算最白菜心的区域要培育成熟，至少也得7-8年的时间。如果接受不了长周期发展，那高新三期显然就不适合你了。
合你了。
来源：地产S姐
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