“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。中共中央政治局30日会议中有关房地产的这段话引起市场热议。
此前，监管层已经将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。再加上，开封放开限售一日游，南京、苏州上调房贷利率等，导致部分知名房企的发债利率也飙到了十几个点。
与此同时，不少房企面临失血（资金链断裂）的风险。因此，伴随着热议的“落实房地产长效管理机制”的，还有多家千亿房企准备暂停拿地、降价促销的市场传闻……
对此，各房企要加大销售力度，提高回款效率；另一方面，要突破融资困局——毕竟对不少房企来说，回款没融资来钱快。
过去的玩法已经行不通了
融资之前，先要放下执念
改变的第一步是认识到问题的存在，并愿意改变。明源君认为，很多房企觉得融资难，外部原因是楼市调控、国家整顿金融秩序；内部原因是企业自身的资质（规模、盈利、财务稳健性以及评级不够）；本质原因是没有看清大势。
众所周知，98房改以后的十几年里，中国楼市一路单边向上，一些老板，赚钱赚得自己都觉得有点不好意思。即便某些年份有点小波折，但是熬一熬，又是一波牛市。
明源君就碰到不少这样的房企老板，2014年行情低迷的时候，还整天愁眉苦脸，因为房子卖不出去，公司也没人接盘。可是，到了2015年又生龙活虎起来，2016年甚至喊出了冲千亿。
还有一些房企，本来都快倒闭了，结果行情来了，之前卖不出去的房子成了抢手货，竟然还发了大财，连老板自己都觉得很太魔幻。
所以，黄其森说，其实大多数房企都是草台班子，这一二十年发展太快了，更多的是中国经济发展的红利，不是个人多能干多有本事……企业过千亿听着牛，实际上就是原来的百亿企业，也就是通胀起来的，都是粗放的野蛮生长，大家拔高了自己。
现如今，过去的玩法行不通了。
第一，3年一个销售期的理论失灵了
过去，整个行业3年一个小周期，少部分房企比别人更早的预见了这个规律，也敢于大量借钱，短债长投、逆市下注，最终成为了行业巨无霸。如今这个规律失灵了，不少城市的房价已经3年保持平稳的态势。
即便你能借到钱，但一两年以内的钱太多，同样很容易出现资金链断裂，最后可能被迫利滚利，陷入恶性循环。
第二，杠杆是有极限的，已经不能继续升了
来源：箴言真语微信公众号（对赵毅总表示感谢）
2016年930调控以来，上市房企全面摊薄净资产收益率竟然“不降反升”，很大程度上是来自负债率飙升的刺激，然后才是管理和产品力的提升。
这种靠拉高负债率提升资产收益率的商业模式，带来的一定是整体金融风险的加大，这恐怕也是近期国家进一步收紧房地产业资金来源的原因所在！
财务杠杆是有极限的，如果没有基本的财务自律，即便当下还能借点钱，但钱终究是要还的，将来可能还会更难。
恒大在2015年初，业内还偏悲观的时候大举拿地，40天上100个项目，但是，2017年就顺应国家去杠杠的号召，立马还清永续债，稳坐钓鱼台。相反，部分房企逆大势而行，最终付出了沉重的代价，至今仍深陷拆东墙补西墙的泥沼中。
第三，活得久，比跑得快更加重要
要生存就必须发展，但在特定阶段，天平应当向生存倾斜，或许不上500亿、1000亿，未来会比较难，但是现在还强加杠杆冲规模，可能立马就会失血倒下。
不要老想着弯道超车，现在的形势下弯道加速其实是很容易翻车的。
如果实在扛不住，就别非要高利贷死扛了，该卖的卖，先保命要紧。
融资渠道收紧并不是打死
方法得当依然能够拿到钱
但房企情况不同路数有别
融资其实是一个系统性的问题，跟公司的发展战略、发展阶段、城市布局、产品等都紧密相关。种什么因得什么果。比如，龙湖就不会觉得融资很难。因为其规模大，更重要的是，其财务一直很稳健，深得资本市场认可。
换句话说，融资的困局是长期积累的问题。当然，如果能够认清大势，改变自身的认知，短期内依然有可以改善的空间。
第一，大房企依然可以积极争取银行开发贷，中小房企要会抱大腿
众所周知，房地产开发贷是房企重要的资金来源之一。虽然房地产开发贷利率上浮，但基准利率处于历史低位，银行开发贷仍是成本最低的融资渠道之一。
自去年4季度以来房地产开发贷款余额增速持续回落，截至2019年6月底房地产开发贷款余额 11.04万亿元，同增14.6%，增速比上年末低8个百分点；新增余额8500亿元，同降36.6%，增速比上年末下降95.4个百分点。这种趋势还将延续。
来源：中国人民银行、明源地产研究院
至于地产开发贷余额增速，更是重回负增长。截至2019年3月底地产开发贷余额为1.4万亿元，同降3.2%，这是继2018年连续4个季度正增长后再次跌回负增长。
近期政策同时指向两点：一是控制总规模，二是收紧放款条件。形势确实有点严峻，但依然有机会。
比如，7月29日在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会就强调，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管。杠杆较低、合规操作的房企，熟悉政策、积极沟通，现在有望拿到更多的钱。
如果企业在转型，还可以通过参股产业基金的方式融资，既拿到钱，又帮助企业转型。比如此前龙湖与清科集团旗下清科资管联手，发起设立“清科集团-龙湖集团产业基金”，基金总规模拟定人民币100亿元。
中小房企确实会比较难，因为目前主流银行都建立了白名单制度，要求是50强或百强以及地方龙头。对中型房企——甚至部分小房企，如果比较均好的，可以考虑海外融资，因为境内外资本对企业的评价不一样，境内更看重规模，境外更看重经营质量。小房企尤其难，更多需要通过目前受监管影响较小的方式融资，如果实在不行，那就只能抱大腿了，小房企出地让合作的大中型房企出钱。
但论大房企还是中小房企，一定要合规，这是企业的生命线，有时候一个擦边球，有可能会把企业搞死。
最近，合肥市召开的房地产市场稳控工作会议上就提出，对引发三次及以上群访群诉事件且未有效处置的房企，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施；并从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。
第二，IRR较高的房企现在可以多借点，太低尽早想退路
很多房企不止关心能否借到钱，还在意是否便宜。什么是便宜的钱？这其实是一个动态和因人而异的事情。
比如，10%的钱在2016年是很贵的，如今一些千亿房企发债都要十几个点了，10个点的钱已经很便宜了。
如果你觉得未来资金成本还会继续上升，那现在的钱就是便宜的，能拿就赶紧拿。当然，这还要根据企业的实际情况，如果你的IRR30%以上，拿15%的钱也是可以的，选择的余地还是比较多；如果你前几年拿了很多没法解套的地王，什么钱都是贵的，即便能够拿到也要慎重，要尽早想退路。2014年，光耀为了使其庞大的身躯不至于倒下，不惜以30%以上的年化利率向民间大举借贷，最终还是轰然倒塌。贵得超出了企业承受能力的钱，无异于饮鸩止渴。现实中不少房企会选择跟实力更强（资金实力更强或者打造产品能力更强）的房企合作。
第三，上市公司可以引入战略投资者，非上市公司可项目股权融资
市场上行周期，要多用债权融资；市场下行或横盘震荡时，要多用股权融资。最近几年，内地房企纷纷登录港股市场，其意就在于此。
还可以引进战略投资者。7月26日，中国金茂公告，平安通过配售及有条件认购，买入公司15.20%股份，成为第二大股东。更早之前的2015年，平安买入9.9%的股份，成碧桂园第二大股东，之后又陆续入股三家房企，成为旭辉、华夏幸福和朗诗的第二大股东。其他险资如中国人寿、新华保险等也频频向房企示好。
对上市公司来说，引入战略投资者（险资、地产基金等），不仅能在当下拿到钱，还能在未来更轻松的拿到钱。某千亿房企的资金总就告诉明源君，该公司对股权一直持开放态度，今年计划引入300亿地产基金。
不过，很多房企老板对股权和控制力很纠结，轻易不敢开放。对这样的公司，可以考虑项目层面的股权融资，这个政策相对是鼓励的。
千亿房企H企的副总裁告诉明源君，公司对少数股东也是少数股东也是同股同权，但一开始合作方可能不信，那公司可以跟对方签一个对赌协议，保证对方的股权收益率跟债权是一样的，由于一般来说股权的收益更高，因此公司会规定，20%之内同股同权对方还可以再分，但超过20%的部分对方就不能再分了，这样下来，合作方的股权和债权一平均，收益是很高的。对公司来说，可以把利息成本控制在一定的范围之内。久而久之就赢得了少数股东的信任。因此，外界觉得他们缺钱，其实他们没那么缺钱。
懂得怎么花钱，才能更好的借钱
提高信用评级才能拿到便宜的钱
上述方式，可以一定程度上解决房企短期内的资金，然而，光做这些这些还远远不够。还要把控住花钱的手，着手提高公司评级，建立更加专业和精细化的融资体系。
一、量入为出，管住花钱的速度
公司之所以缺钱，是因为收钱的速度没花钱的快。因此，在融资收紧的大环境下，必须要有量入为出的意识，不能一边融资，一边继续大手大脚的花钱，那样困境永远无法解决。
千亿房企R企的CFO就告诉明源地产研究院，“有多少钱办多少事，我们给每一个城市设置一个比例，回多少款就花多少钱。另外，回款少的区域，要少拿地甚至暂停拿地。”
对于融资，该公司也不是有钱就拿，而是会将一年内到期的负债控制在一定比例。2015和2016年，控制在15%左右，现在力争控制在10%，长周期的钱多，公司会有比较大腾挪的余地。否则，即便今天借到了钱，也是在挖坑。
二、采取各项措施，争取更好的评级
通过一些手段，短期内可以拿到一些钱，但是要长期资金需求，除了控制花钱速度，还要下大力气提高公司的信用评级。
关于这点，泰禾做了很好的示范。
今年6月5日，惠誉国际将泰禾集团长期主体评级由“负面”上调至“稳定”，主体评级确认为B-。
惠誉上调泰禾集团的评级，是由于泰禾的杠杆率进一步改善、流动性持续优化、现金回款情况良好、合约销售规模较等。
2018年，泰禾主动调整节奏，降低扩张速度，寻求有质量的发展，负债率逐步改善——2018年，泰禾资产负债率同比下降0.95个百分点至86.88%，净负债率由2017年底的475.03%降至384.88%；今年一季度，继续下降至84.55%和279.19%。
流动性方面，今年一季度末，其非受限货币资金余额增加至173亿元，并通过各种手段将短期债务降至461亿元，今年3-5月，泰禾还集中将7个项目股权出售给世茂，出售部分股权后，泰禾仍然还有超额利润分成……流动性得到明显改善。
今年伊始，泰禾还启动了“泰禾1号抢收计划”，包括北京的4个高端改善类项目。截至5月底，仅北京金府大院就已完成超过56亿元的销售额，累计回款逾30亿元。
……
上述一系列果断措施，使得泰禾的各项指标均有大幅提升，评级自然会提高。这些动作别的房企要学，其实也不难。
三、建立更加专业化的融资体系
我国房地产市场化二十多年了，精细化程度跟制造业还差得远，这是很多标杆房企都在反思的事情。
融资、投资（拿地）是房企的关键事项，一般都由老板定夺。然而，即便在这件事情上面，目前的专业和精细化程度都还很不够。
比如前两年，不少房企通过发行类REITs融资。某次，明源君跟对话一房企老板。该公司持有不少物业，可是当明源君问及有没有通过类REITs融资的打算时，该老板根本不知道REITs是什么。
当然，这也不能全怪老板，毕竟公司需要他关注的事情太多。
如何应对这些问题？上述千亿房企H企的做法是成立作战指挥部，除了融资团队，有几个前端团队，每个团队3~4个人，负责统计和风控，另外还配备一个策研团队，对接金融机构的后台风控团队，以便更好的去洞悉外部市场变化，对整个融资团队起引领作用，不打无准备之战。以销售回款为例，H企进入每个城市拿项目前，就会专门研读这个城市的政策，比如限购限贷，银行的按揭政策，用预算来监控，随着销售的变化，回款和工程节点匹配……
再比如，碧桂园组建有金融部和资本市场信息部。前者负责融资，后者则负责与资本市场沟通。在全球范围内比较所有资本市场工具，等到窗口时机一成熟，就立马开干。这样，可以使得新的融资工具出现时，实现快速卡位。比如购房尾款ABS，2015年世茂和汇添富基金发行了国内第一单，碧桂园立马跟进，2016年共发行了一百多亿的购房尾款ABS。
熟悉政策和资本市场的关注点也有助于企业拿到更好的评级。
小结
古语说得好，凡事预则立不预则废。对公司来说，需要着眼长远，未雨绸缪，等融资环境收紧了，才开始想办法，其实已经略晚了。
今天融资难的果在三年前就已经种下了，因此，短期内更多只能从术的层面着手做一些工作。
来源：明源地产研究院
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