从2016年上半年房价进入到上涨通道开始，西安楼市已经疯狂了5年多时间，新房价格环比连续上涨月数不断刷新纪录。
在这几年时间里，虽然西安也出台了很多楼市调控政策，并且不断加码，但却给人一种市场越来越火爆的状态。
如今，进入到2021年年中，随着土地集中供应的落地、二手房指导价格的落地，再加上新房供应开始放量，在今年下半年西安楼市或将迎来拐点！
1
限房价、定品质、竞地价！
西安楼市疯狂的这几年，土地市场对楼市的刺激作用是不可忽视的。
在2016年之前，西安大部分的土地均是以勾地底价成交，真正市场化公开竞拍溢价成交的地块非常之少，因此在很多年时间里西安的地价一直是比较低的。
2016年底，以东二环陕建机厂地块拍卖为标志，西安开启了土拍市场的狂奔！
从高新到曲江，从浐灞到经开，从沣东到沣西，从秦汉到泾河，再到空港、临潼、高陵等区域，楼面地价不断被刷新，真可谓是“没有最高，只有更高”。任何一场土地拍卖，你已经无法按照常规逻辑推理合理的楼面地价。
不断刷新的楼面地价，给了市场更高房价的预期，在此背景下购房者便涌入到了买房大军之中，因为大家都很清楚地价已经决定了未来的房价走势，从而带来了新房市场的抢房火爆行情。
你会发现，这两年新开的楼盘，不管卖多钱、不管一次性推出多少房源，根本不愁卖。
这种火爆的市场行情，给了开发商进一步高价拿地的信心，由此形成了一种循环。
不过，这一切在今年3.30楼市新政之后发生了改变。特别是在5月底西安首次集中供地采用“限房价、定品质、竞地价”的规则之下，开发商不得不重新计算拿地的成本空间。再加上“三道红线”规则之下，开发商不得不计算现金流、融资难题。
这其中，“限房价、定品质、竞地价”对于开发商可谓是重磅一击，彻底消灭了开发商高价拿地之后房价备案更高的可能性，也消灭了开发商高价拿地之后降标的想法。
因此，我们可以看到，6月底西安首次集中供地拍卖的时候，不管是从参与竞拍土地的开发商数量，还是从所成交的几块地溢价率，均明显降温。位于高新区软件新城板块的一宗百亩以上开发用地甚至宣布流拍，据传这块地流拍的真实原因是只有2家开发商报名，少于3家不符合拍卖规则，所以宣布流拍。
即使是金茂在鱼化寨拍到的地块、绿城在航天基地拍到的地块，溢价率也只有20%多，与之前动不动100%的溢价率相比也是相差甚远。
在土地市场溢价率得到有效控制的情况下，在土地拍卖时已经定好房价的情况下，最起码购房者已经没有了之前担心房价过快上涨的那种心理，大家已经知道新出让的土地项目入市后会卖到多钱，这一切都是公开的！
而有的这两年溢价拿地过多的开发商，已经暂停了在西安公开拍卖市场拿地，去化手中的库存土地，盘活现金流，才是当务之急。
2
新房供应放量！
这两年，带来西安新房意向登记“千人摇”、“万人摇”频出的一个重要原因，就是新房市场的供应不足。
而新房市场供应不足的一个重要原因就是严格的限价政策之下，几十个挤压的新盘无法入市销售。
但这个问题，从6月底开始很明显风向已经发生转变。
在过去半个月时间，西安先后有翠景台、绿城紫薇公馆、高新天谷雅舍、天地源云水天境、隆基泰和云玺领峯、中海寰宇天下、融创揽月府六期等挤压了很久的新盘价格公示入市销售。
从这些新盘价格备案获批的破解方式来看，有两种：
一种是以毛坯价格备案，然后来卖“装修包”；
一种是虽然以所谓的精装价格备案，但装修只能称得上是简单的装修，要想拿到真正的精装房还是得买“装修包”；
也就是说，将装修剥离，从而实现控房价涨幅的目标。
这种玩法，实际上在一些经济发达城市早已经采用，只不过是西安人民抄作业才学过来罢了！
寻找到价格备案的解决渠道之后，可以猜想的是接下来的半年时间西安会迎来新房市场批量供应，6月份的港务区、7月份的航天与高新，就是很好的例子。同一个区域多个新盘同时意向登记，通过分流的方式有效降低了单盘登记的热度。
供应量的增加，也将使新房市场的供需矛盾得到缓解。
当然，卖装修包这种形式，作为购房者，大家先别开心太早了，大家要祈祷的是同一栋楼的业主都选择装修包，否则同一栋楼不同业主由于入住时间不同装修时间不同在装修过程中所带来的干扰，是无法回避的，一夜回到毛坯房时代。
新房放量供应之外，西安最新的价格备案还有一个细节值得关注。那就是在公布部分楼栋一房一价的公示，其余楼栋给出了备案均价，也就是说未推售的楼栋均价已定，后期涨价是不可能了！这也会从一定程度上消除购房者担心同一楼盘价格上涨的心理。
3
二手房指导价格出炉！
上周四，西安发布了将实施二手房指导价格的政策。
上周五中午的时候，我司小徐还问我这是不是住建局吓唬一下大家，并不会真的执行。
我送给小徐三个字：想多了！
周五下午，西安就发布了102个小区的二手房指导价格，指导价格普遍低于近期成交价格数千元！
目前，贝壳上大量的二手房房源已经下架，成交价格也已经看不到了。昨天有市民传出消息，自己的二手房在交易过户时被驳回，理由是价格高于指导价格！
大家千万不要低估此次二手房指导价格对于西安楼市的影响！这对于当前的西安楼市来说，可谓是重磅一击！
此前，由于新房限价、二手房不限价，导致了一二手房价格倒挂严重的现象，倒挂数千元都是很正常的现象。此时，就给了有购房名额、能够凑够首付资金的投资客享受到政策红利的机会，“摇到就是赚到”的行情之下纷纷涌入到意向登记之中，成为意向登记火爆的助推因素之一。
如今，二手房指导价格出炉，使得一二手房价格倒挂空间缩小，再加上新房销售因素的影响，政策红利减弱的情况下必然使得投资客打新的积极性降低！
当然，有人说我不接受指导价格我不卖了，或者是采用家电包捆绑销售的模式……
对此，我只想说，大家想的简单了，太低估政策的威力了！深圳二手房指导价格出台后，二手房过户量大幅下滑就是很好的例子，已经从3月份的6789套腰斩到了6月份的2575套！
西安的成交量腰斩，也是必然要发生的事情了。价格降，那是必然了。
成交量大幅腰斩，价格过高无法过户的情况下，对于几年前在西安投资买入的投资客而言，二手房真的成了“不动产”！
就看谁率先扛不住了。
当然，所有的政策出台为过热的市场降温，都是为了西安楼市更加健康的发展，过热与过冷的市场都是不健康的，回归理性才能走的更远。
来源：地产房剑V
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